面白いスキームを見つけました。
容積率オーバーの融資を金利1%前半で引く方法です。
十分に価値があるコンサルティングになると思います。
こんにちは。
溝口晴康です。
今回は
「最大公約数的なやり方では成功を手に入れることは出来ない」
についてお話しします。
私ははじめに投資といえばすぐに思いつく、
「株式投資」で資産を築こうと思いました。
しかし、株式を購入すると、日々の値動きが気になって仕方がありませんでした。
時には仕事の合間にも株価が気になってチェックしたこともありました。
FXも同様でした。
皆さんもそんな経験はありませんか。
最近ではNISAなどもあり、株式投資や投資信託などへの関心が増えはじめてます。
個人投資家は約1300万人ほどいると推測されてます。
日本の人口の10%ぐらいですね。
この人数を多いと思うか少ないと思うかは人それぞれですが、私は多いと思います。
私は、不動産投資がまだここまで加熱していなかった2008年に不動産を始めました。
不動産も少しずつメジャーになりつつあると言っても、大家さんは300万人程度と言われてます。
ほとんどが相続関係での大家さんと推測されていますので、サラリーマン大家さんはまだまだ少数です。
特に区分ではなく、1棟物件となると更に人数は絞られてきます。
皆さんが実現したいことは何ですか。
自由な時間を手に入れるためには、お金を定期的に生み出す仕組みが必要で、その手段として不動産は非常に有効です。
私がそれを実現していますので、興味がある方は無料面談に来てください。
3月末までに物件を買うと決めて動いてましたが、先日、ようやく決済を迎えて無事に8棟目（既に2棟は売却済なので、現在保有6棟）の引き渡しを受けました。
もれなく、また土地からの物件です。
都内の東急沿線で急行停車駅徒歩4分という好立地です。
今回の物件は融資が難航しました。
・私の属性が悪くなってしまったこと
・去年、自宅を含めて4棟の物件購入しており、資産と負債のバランスが完全に負債寄りなこと
・昨年の物件購入で流動資産（現金・有価証券）が少なくなってしまったこと
・2015年までの確定申告の内容が悪く（個人・法人とも）、黒字が直近1年のみだったこと。しかも法人の確定申告は、直近は黒字だが、この黒字も売却益が無ければ赤字に見えること（賃貸業だけでは赤字に見える）
などなどの悪条件が揃ってました。
こんな状況にも関わらず、仲介業者が土地建物フルローンのローン特約付きで売買契約を結んでくれました。
仲介業者は、今回開拓して初めてのお付き合いの業者だったのですが、何か作戦があるかと思いきや、、
融資は完全に私に丸投げでした・・・
その仲介業者が何を得意としているのかは、付き合ってみないと分からないですね。。
新規の金融機関を増やそうと思ったのですが、ことごとく惨敗。
それでも、土俵に乗ったのが、某信用金庫でした。
この信金は、今後の付き合いを考えて、去年7棟目を購入した際に開拓した信金でした。金利は2%前後で、やや高めですが、不動産には柔軟に融資をしてくれます。
こんな私にも1億円を超える融資をしてくれることになりました（ただ、フルローンは厳しいと言われて、結局自己資金を入れましたが。）
それと、普通、木造と言ったら、劣化対策等級2or3級を付けて30年間の融資が引ければ万々歳ですが、この信金さん、特に劣化対策等級を付けなくても32年間の融資を引いてくれるとのこと。
確かにこれなら金利が多少高くてもキャッシュフローが出やすくなります。今の私のステージとしては、これを有難く受け入れることにします。
ただ、これをやり過ぎると、結局その金融機関からしか融資を受けられなくなってしまうため、次のステージに飛躍しづらくなります。
何となく、不動産購入初期、某4.5%銀行に耐用年数超えの融資を受けて、その後、他の金融機関に全く借換出来なかったことと重なります。。
耐用年数を超える融資は、ほどほどに・・。
私が不動産に求めているものは何かといえば、長期的なインカムゲインと資産性です。
家族を養う収入源にするためには、今年得られた収入が、来年以降もほぼ同額入ってこないといけません。
そのためには、家賃収入が安定しないといけません。
空室率や家賃下落率を見込めないといけません。
このリスクを避けるために、私は物件を都内に集中させています。
そして、次にいつ発生するか分からない修繕リスク。
これを避けるために新築にシフトしてます。
つまり、都内 × 新築ですね。
ただ、普通に探しても出てこないので、これを土地から購入してます。
土地から購入することで、1割程度は安く物件を購入することが出来ます。
これを毎年のように1棟ずつ増やしていきたいと思ってます。
金額規模も1億円前後に抑えることで、売却もしやすく出口にも全く困りません。
しかし、このやり方のネックは、キャッシュフローがあまり出ないことです。
安定資産で長期にわたって再現性高く収入を得ることは出来ますが、1億円の投資で毎年得られるキャッシュフローは200万円～300万円程度です。
資産性が高く値崩れせずに売却出来るため、売却時には上記のキャッシュフロー以外に数千万円の現金が手元に残ります。それを考慮すれば、年間400～500万円ぐらいのキャッシュを得ることが出来ます。
ただ、どうしても目先のキャッシュフローだけを考えると、物足りない感があります。
これを補うために、私が進めようとしているのが、転貸ビジネスです。
転貸なので自分の資産は増えませんが、金額規模が小さい設備を購入して、それに対して得られる利益から利回りを換算すると、不動産よりも圧倒的に高い利回りを実現できます。
その一つで、実践し始めているのがコインパーキング事業です。
稼働して1週間程度ですが、きちんと稼働すれば20%ぐらいの利回りを上げられるのでは？と試算してます。
人それぞれ、置かれた立場に合わせて、闘い方がありますので、まずは一緒に自己分析から始めましょう！
先日コラムに書いた通り、目黒区に土地を購入しましたが、融資の金利は2%前後でしか引けませんでした。
私の指標として、都内人気エリアでも、イールドギャップ5%を維持したいので、表面利回り7%が必要になります。
いくら土地から購入して、かつ木造で建てると言っても標準以上のスペックだと、目黒区・駅から徒歩4分・表面利回り7%の物件を作ることは結構大変です。
安い工務店で建築費を削減すれば出来そうですが、あまりにも安い工務店は資金繰りが厳しいところが多く、最初に建物価格の3～7割入れる必要があります。
私が良く使っている工務店は、交渉次第で10%（着工）・10%（上棟）・80%（竣工）ぐらいの条件でもやってくれます。
支払うポイントを先延ばしすれば、その分、大家側の資金繰りも楽になって、銀行から余分な融資を引くことなく、返済を安く済ませらるメリットもあります。
実は工務店選びの中で総支払額以外にも、どのタイミングでいくら払うのかも大事だったりします。（早い段階でお金を入れないと回らない工務店は、建物が完成する前に破綻するリスクもありますし・・）
そんなこんなで、相見積をしつつも、落としどころは、いつもの工務店になりそうです。
話がそれましたが、利回り7%を得るために、やろうと思ったことは、
部屋を小さく刻んで部屋数を増やす手法です。
今までの物件は、将来性を考えて、しっかり20m2/部屋をキープしていたのですが、それだと利回り7%にはとても乗らない・・
15m2未満は無いにしても、例えば16m2だったらどうなのか・・
そんな微妙なラインを狙いに行こうとしたわけです。
そこで、設計士に16m2プランと、20m2プランの二つを作ってもらいました。
その二つの間取り図を持って、周辺の賃貸仲介業者さんにヒアリングをかけました。
将来的なニーズを考えると、どう考えても需要があるのは20m2以上の部屋なんでしょうが、都内の人気のエリアなら、16m2ぐらいあれば何とかなるんじゃないかと思ったんですが・・
賃貸仲介業者5社にヒアリングをかけた結果、
16m2・・1社
20m2・・4社
という結果になりました。
一発目に入った仲介業者が、16m2でも十分ニーズがあると言っていたので、しっかり複数業者にヒアリングをかけて良かったです。
心のどこかで、今回は利回りを上げるために16m2の部屋でチャレンジしてみたいという気持ちがあったので、それを現場のニーズを聞いて、補正することが出来ました。。自分の都合が良いように結果を誘導してはいけないですね。しっかり公平に5社にヒアリングをかけて、1勝4敗という結果から、何とか思いとどまりました。
当然と言えば当然の結果なのかもしれませんが、都内の人気エリアでも狭小部屋が嫌がられるとは・・
他の地域でも同様だと思いますので、目先の表面利回りに騙されずに、しっかり部屋の広さにも目を配りましょう。
この地道な賃貸ニーズのヒアリングで、そのエリアに必要とされている適切な部屋を作り上げていけば、目先の利回りにとらわれることなく、賃貸業のあるべき姿である長期的な安定収入を得ることが出来ます。
資産運用のためには、ポートフォリオを組みなさいと良く言われます。
国内株式・国内債券・外国株式・外国債券・不動産・・
あとは、どのファンドに預けて、それぞれ自己資金を100とした時の比率をどのように変えていくのか。
これを決めるうえで、AI（人工知能）に任せてしまった方が、より公平な判断が出来ると思ってます。
AIに判断をさせるために、その裏付けとなるビックデータが必要になってきますが、そのデータを各ファンドがどれぐらいオープンに出来るのか。
同じ基準でデータを共有できれば、
どうやったら、そんな世界を作ることが出来るのか。
漠然と考えていても、ピンとこないので、まずは手を動かしてみることにしました。
やらなくてはいけないことは沢山あるのですが、キーとなる技術のAIの世界の理解を深めるために、プログラミングをやってみました。
プログラミングは、2020年から小学生でも必修科目になるようです。
私の子供も、ちょうどこれから小学生になります。
子供に聞かれてしっかり答えられるようにならないといけないので、先行してしっかり知識を身に付けようと思ったのです。
実はプログラミングは、大学生の頃、カリキュラムの講座の必修科目に含まれていました。
最終的には確か簡単なカーナビを作るような講座だったと思います。
考え方を学び、私なりにテキスト通りに作ってみましたが、結果、何故か私のプログラムだけ変な動きをするんです。
皆と同じプログラムを書いているはずなんですが・・。
何となくその時点で、プログラミングとは相性が悪いなと感じて、その後はほとんど手付かずでしたが、最近、少し真面目にやってみるかと重い腰をあげました。
ただ、具体的には何をしていいか分かりません。
そんなときは情報収集で本屋さんに！
私が何をしたのかは、次回のコラムに書きます。
思い立ったら行動です！
