1月, 2018｜東京の不動産投資コンサルならアントレッフェン

2018年 1月

かぼちゃの馬車の終焉

2018.01.26

みなさん、こんにちは。

溝口晴康です。

今日は最近世間を賑わせているシェアハウス・かぼちゃの馬車問題について、ピックアップしたいと思います。

私もシェアハウスを運営していたことがあるので、このビジネスの難しさを痛感していました。私がシェアハウスを運営しようと決意した時期が、ちょうどかぼちゃの馬車が物件を増やし始めていた時期と同時期で2013年10月頃でした。
私の場合、最初からシェアハウス運営に興味があったわけではありませんでした。

2棟目に購入した物件の中に4LDKの広い部屋（旧々オーナーが住んでいた部屋）があって、この部屋がシロアリに侵されている報告を受けました。

修繕見積費用は驚きの1100万円。

さすがに通常のリフォームでこんなに大きな金額をかけても、価値（家賃）を上げることは出来ないので、お金をかけるならば何か新しい価値を生み出せないか考えていました。

どのタイミングでどのような修繕・リフォーム・リノベーションをしようか考えているうちに、この問題もあり入居者が退去してしまい、何かしらの手を打たざるを得ない状況に追い込まれました。

当時、東日本大震災から2年ほど経過していましたが、家族や友人との絆が重視され、「シェアハウス」が俄かに着目されていた時期でもありました。

私も半分は社会貢献・半分はビジネスと考えて、4LDKのシロアリハウスを4部屋の女性専用のシェアハウスにリノベーションしました。

収益性を考えるなら、4部屋ではなくもっと部屋を切り刻むことは出来たのですが、居心地が良い空間を作るためにリビングも15畳ほど残しました。

顧客ターゲットは、完全にかぼちゃの馬車と重なっていて「単身者の女性」でした。

リノベーション後、1ヶ月もしないうちに何とか満室にすることはできました。 1年ぐらいは安定していたのですが、一人退去。それなりにすぐに次の入居者は決まったのですが、またすぐに次の退去者。普通のアパート経営に慣れていた私は、この動きの激しいシェアハウスの入退去に段々疲れてきました。
シェアハウスに入居される方は、出来るだけ家賃を抑えたい人が多く、私も初期費用をあまり取らずに募集していたこともあり、気軽に入居してくる分、簡単に出て行ってしまう傾向がありました。普通の賃貸アパート/マンションも仮住まいという感覚が強く出るのでしょう。

定期借家契約で1年更新という運用をしていましたが、1年の更新を迎える人の方が珍しく、それぐらいのペースで思った以上に人が入れ替わりました。

そして、2016年6～7月に4部屋のうち3部屋がほぼ同時期に退去するという恐ろしい事態が起こりました。

残った1人に原因があるのかとも思ったのですが、退去理由は様々で偶然、同時期に退去が重なっただけでした。
この3人の退去者のあと、次の入居者を決めるのが非常に大変でした。
この頃からシェアハウスが飽和している感が出てきており、私の物件は川崎市にあったのですが、少なからず影響を受けたのだと思います。

仲介業者経由では決まらず、さすがに焦り始めた私は、直接「ひつじ不動産」で募集をかけはじめ、入居希望者からの連絡を直接受けるように切り替えました。

内覧の案内も私が直接実施することで、入居希望者の要望を直接その場で受け、家賃の交渉や保証会社の有無（初期費用を落とすために保証会社ではなく連帯保証人で良いかどうかの判断）などを柔軟に対応した結果、9月～10月で3部屋を一気に埋めることが出来ました。内覧に来た人の成約率を一気に高めることが出来たのです。

私が直接内覧の案内まで出来たのは、物件が私の住居から車で10分ぐらいのところにあったためですが、普通にサラリーマンをやりながらここまでやることは難しいと思います。

もちろん、任せられるものは任せた方が良いですが、委任者のパフォーマンスが落ちてしまった時は、自分がどれだけ挽回できるのかを考えておきましょう。

見かけの利回りを上げるのは簡単ですので、見かけのものなのか実態を現わしているのかしっかり見極めましょう。

典型的な方法は

1.「空間を切り刻む（シェアハウスのように1部屋当たりの部屋を小さくする）」

2.「時間を切り刻む」（マンスリー/ウィークリー貸しや、民泊のように1日単位で貸し出す）

1は、入退去の頻度が激しいので、思った以上に手元にお金が残らないです。

今回のようなシェアハウスのようなパターン以外にも都内に新築アパートで1部屋10m2前後の部屋が乱立しているのが気になります。

そういう私も基本的には土地から購入しているのですが、サラリーマンを辞める直前に信金系の金融機関を開拓するため、建売の狭小アパートを買ってみました。多少のリスクを承知で買ったものの2年間経たない期間で10部屋中7部屋退去という恐ろしい退去率です。想定以上です。

これが保有物件の一部なので、何とか耐えていますが、こんな物件を業者に言われるがまま一気に増やしてしまうと、まずいと気づいた時には時すでに遅しです。

2の方がまだビジネスとしての可能性が残っていると思いますが、強みは外国人観光客の需要を見込めるということでしょうか。ただ、みんな同様のことを考えて供給過多になっているエリアもあります。購入する時には、融資も付きづらいため、無理して融資を通すよりは転貸で実績を積んでいくのが賢いやり方かなと思います。

いずれも通常の賃貸のような安定性はなく、売上が安定せずに年間を通してどうなのかを見極める必要があり、売上計画を立てることは非常に難しいでしょう。

失敗しないためには、一つは「表面利回り」に惑わされずに、手残りがいくらあるのかをしっかり精査すること。例えば民泊・簡易宿所は代行費用・清掃費用・光熱費などを考慮すると、オーナーの手元には思った以上にお金が残りません。しかし、仮にこの物件を売却しようとすると、売上ベースの表面利回りとして売りに出すでしょう。何度も言いますが大切なのは「手元にいくらお金が残るか」ですし、売上は年間を通じて変動します。

そして二つ目に手残りを試算する時に「サブリース」を当てにしないこと。民泊系もサブリースを付けて利回りを高く見せて売却する業者さんもいます。最悪のケースを想定して、自分が何とか出来る範囲のことなのか。相手がどんなビジネスモデルなのかを理解した上で他人任せにしないようにしましょう。

投資は自己責任です。

そして不動産は「投資」ではなく「経営」だというつもりでやるべきです。従業員を雇わずに出来る経営ですが、経営者自ら現場を知る努力をしましょう。現場が分かってから委託出来るものを委託するようにすれば、失敗する可能性は減るでしょう。

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