富裕層の3STEPStep

①何を買うか

まずは何を買うのか？という疑問があります。それを決めるために「②買ったものの価値を上げる」を考えてみると良いでしょう。自分が得意なこと・好きなことに注力してみると良いかもしれません。株などは②のプロセスが他人任せになってしまい、自分がコントロールしづらいので1と3の繰り返しです。その結果、上手く行ったり行かなかったりとなります。

 

自分がコントロールしやすいものを買った方が良いでしょう。

 

私は、それが不動産でした。

②買ったものの価値を上げる

次に「価値を上げる」について考えてみます。
事業と考えた場合、価値を上げるは「売り上げを増やす」か「コストを下げる」に分けることが出来ます。

 

＜売上を増やす＞
例えば不動産賃貸業で考えると、売上は家賃収入です。
家賃収入を上げるために、私は当時インターネット無料が一般的では無かった頃に、インターネット無料の設備を導入しました。その際に各入居者にアンケートを取りました。

・インターネットにいくら使っているのか
・無料にする代わりに家賃を数千円アップしても良いか

 

丁寧にコミュニケーションを取りながら、私も家賃を上げる（売上を増やす）、入居者も固定費（インターネット費）を節約できることでwin-winの関係を築きました。

 

他にもこのような取り組みを展開することで、物件自体の収益性を上げて物件の価値を高めていきます。

 

＜コストを下げる＞
こちらの方が取り組みやすい課題です。掛かっている費用が見えているわけですから、例えば「同業者に相見積もりをする」「業務を分解して自分が出来ることをやる」のような取組です。
相見積もりで気を付けなくてはいけないことは、Q(品質)・C（コスト）・D（納期）を意識することです。コストを優先したため、品質が疎かになってしまう業者も存在します。そのバランスを取りながら上手くコストを削減していきましょう。
また、自分が出来ることをやるについても、自分の「時間」というリソースを使うために実際は「無料」ではないのです。自分で作業をやればキャッシュアウトしていかないため、得した気分になりますが、もしかしたらその時間を別のことに使った方が有効かもしれません。その当たりを意識しながら、自分が出来ることをやりましょう。不動産を購入した当初、私は自主管理に踏み切りました。管理を大まかに分解すると、「入金管理」「共用部清掃」「入居者クレーム対応」「退去時の精算・入居付け」です。さすがに退去した後の入居付けだけは、自分じゃ無理なのでお任せしましたが、それ以外は十分に自分でできます。一般的には月額家賃の3～5%と言われる管理費を削減して、出来るだけキャッシュを貯めるという判断をしました。

③売却する

価値を上げることで高く売れる可能性が高まります。買手の気持ちになって、何が判断基準になるのか考えてみましょう。不動産の場合は収益性が一つの評価基準で、表面利回り（年間満室家賃/物件価格）を上げることが有効です。そのためには家賃を上げることが重要となります。単純に買った物件を現状維持で数年保有しているだけでは価値が下がりますので、出来るだけ②のプロセスで家賃を上げる・もしくは最低限維持するような努力をしなければなりません。
また、富裕層に近づくために最も効果的なのは、「自分よりも富裕層に買ってもらう」ことが重要です。富裕層の評価は「利回り」ではなく「希少性」です。不動産で言うと「立地」が重要です。私はこれを意識しながら、都内の好立地の土地を買い、そこにアパートやマンションを建築することで、最終出口が手堅い物件に仕上げています。

 

大よそ5年～10年程度のスパンで仕入・付加価値アップ・売却のプロセスを経て一つのプロジェクト（物件）を完結させていることが多いです。

 

そして、売却で得たキャッシュを活用して、次のプロジェクトに移ります。このように不動産投資は即時性はないものの金融機関からの借入を活用しながら、数年単位の年月をかけて徐々に資産形成できる手段です。

 

自分の得意なことが見つからない方は、不動産は非常に有効な手段ですので、お問合せください。