今日のコラム

  • 持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法 ~①売上高利益率 4~

    2017.04.26

    みなさん、こんにちは。
    溝口晴康です。
    今日は、
    「持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法 ~①売上高利益率 4~」
    についてお話しします。

    おさらいですが、
    売上高利益率を最大化させるためには
    1.経費を最小化させる
    2.売上を最大化させる
    3.売上高経費率を最小化させる
    という分解をしました。

    そして、1.経費を具体的に挙げていくと
    a)借入金利の利息
    b)固定資産税
    c)修繕費
    d)光熱費
    e)管理会社への管理委託費
    f)入居時の仲介業者への広告報酬費用

    などがあるという話を既にさせていただきました。

    本日はc)修繕費です。

    私は、最初に中古RC物件を購入しました。
    満室前提で年間で200万円手元に残りましたが、
    5年保有していたなかで設備故障が3度発生しました。

    ①給水ポンプの故障
    ②店舗エアコン故障
    ③エレベーター開閉扉のモーター故障

    ③エレベーターだけは、業者の有休品を無償で借り受けるというウルトラCで解決しましたが、
    ①②は相見積をしてもそれぞれ数十万円の出費となりました。

    同じ年に発生していたら、その年は手元にお金が残らなかったでしょう。

    建物の構造では、RC > 鉄骨 > 木造の順に経費が発生し、一番お金がかかるのはRCです。

    私は、大規模修繕を経験していませんが、建物の規模によっては1千万円を超えることもあります。

    建築の知識があり、修繕やリフォームを格安で出来る自信がある方は、再生物件を手掛けると良いと思います。

    しかし、何の知識もないサラリーマンは、この修繕リスクを避けることが大事と考えてます。

    そのためには、「木造」「新築」は修繕リスクが少なく、結果的に私はこれを増やすことでリタイヤすることができました。

    修繕リスクと「共存」するか「回避」するか、自分の置かれている環境で決めましょう。

    私は「回避」ことを選択し、土地から建物を建てるスキームをサポートしてます。

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