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よくある質問Q&A

不動産投資はサラリーマンの副業でできるの？

むしろ、サラリーマンだからこそ出来る副業です。サラリーマンの安定的な収入は、ご本人は気づいていませんが、金融機関に対して大きな武器になります。また、チームを作ってしまえば、何か問題が起きた時も最小限の労力で、本業に影響なく実現できます。株やＦＸなどはサラリーマンの副業として一般的になってきていますが、こちらの方が毎日の値動きが気になって仕事に集中できず、本業のパフォーマンスが下がってしまっているのが実態だったりします。不動産はトラブルも外注の仕組みが良く出来上がっているので、安心してサラリーマンの副業として取り組めます。（トラブルの丸投げはいけないですが、選択肢を2～3提示してもらって判断だけするようにしましょう・・）

不動産投資にはどんなリスクがあるの？

大きく分けると、3つリスクがあります。1つ目は空室リスク、2つ目に修繕リスク、3つ目に借入金利上昇リスク。1つ目の空室リスクは家賃の値決めとも関わってきますが、部屋の設備をグレードアップすれば入居者が決まるのか、もしくは部屋はボロボロでも良いのでとにかく安い部屋のニーズがあるのか、バラバラです。立地だけは購入後変えられないので、その立地の賃貸ニーズは購入前に見極めましょう。
2つ目の修繕リスクは、建物の構造と大きさで決まります。RCは耐用年数も多く、融資が引きやすいメリットがありますが、修繕により大きなコストがかさむので、計画的に積立しておきましょう。
3つ目の金利上昇リスクは、現在では低金利で融資を受けることが可能ですが、将来的には金利が上昇することが考えられます。金利上昇をリスクに挙げていますが、実はそんなにリスクになると思っていません。なぜならば、賃貸需要があるエリアをしっかり選定しておけば、金利上昇局面は物価上昇局面でもあるので、物件価格も値上がりする可能性が高いからです。地主ではない我々は事業としてシビアに見れるので、金利上昇局面では物件売却を選択肢に加えつつ、もちろん多少の金利上昇でもインカムゲインでもお金が残る物件を選んでいくことが必要です。

不動産を購入した後にトラブルがないか不安です。

トラブルはもちろんゼロではありません。大きく分けると滞納系のトラブルと、設備系のトラブルです。滞納系のトラブルは、連帯保証人だと弱いときがあるので、心配な時は最初から入居者に家賃保証会社に加入してもらいましょう。設備系のトラブルは、一番多いのは水系のトラブルです。排水溝のつまりなどは、一過性で一度対応すれば暫くは大丈夫ですが、厄介なのは雨漏れトラブルです。原因がはっきりしないことが多いので、低コストで暫定処置をしながら原因をしっかりと突き止め、あとで抜本的な修繕工事をするのが良いと思います。

物件選びのポイントは何ですか？

その人の置かれた立場（資産背景、家族構成、年齢）や目的により様々です。
年齢が若くて、チャレンジできる時間があるのであれば、地方の高利回り物件を再生しながら物件を増やしていくことが良いと思います。家族がいて、年齢も40歳前後になってくると失敗が許されないので、利回りが低くても立地を重視した物件を勧めています。

不動産以外の投資の相談も可能ですか？

可能です。その人にあった適切な資産運用を提案します。私自身が実践していないと勧められないので、低額で始めることが出来るコインパーキングなども実践してます。また、高利回りの海外積立保険や、もしくは相談者と共同で簡単な副業ビジネスを始めたりしています。お客様のリソースと私のリソースを組み合わせて最大のアウトプットが出せることを考えています。

不動産投資は節税対策にもなりますか？

節税にもなりますが、税金を気にするぐらい収入がある方には、個人で物件を購入するよりも法人での物件購入を勧めています。個人で購入する場合は、累進課税で日本は税金がどんどん増える方向に進んでいます。個人で節税出来るケースは限られてきていて、キャッシュフローも赤字の区分マンションを買うか、もしくは高利回りで築古の物件を買うケースです。築古物件は減価償却費が4年間取れますが、それを超えると黒字になるため、節税のためにまた築古を買うということを繰り返さなくてはいけません。また、個人で保有した物件の売却時には分離課税で税金が取られますので、トータルで考えると法人化が非常に有利になります。

新築の住宅と住戸物件はどちらがいいの？

これもその人の置かれた立場（資産背景、家族構成、年齢）や目的により異なります。
チャレンジできる時間を持っている人は、中古物件から始めて最初に大家力を身に付けた方が良いでしょう。
チャレンジできる時間があまりない人は新築をお勧めします。
新築物件は、初期は非常にリスクが少なく安定した収入が見込めますが、物件も少しずつ古くなります。
物件が古くなって入居者が退去した際に、家賃を維持するための適切なリフォームの判断、もしくは設備・雨漏れ等のトラブル時に適切な価格で適切な工事手配、そのような能力がいずれ必要となります。
中古から始めて、大家力を身に付けたあと、リスクの少ない新築物件に資産を組み替えていくことが理想です。

いま勤めている会社にばれずに投資活動をすることは可能ですか？

個人で物件を購入すると、住民税の通知の際に会社に不動産収入があることが分かってしまいます。なので、法人で購入するしか無いと思います。ただ、法人も自分が代表となってしまうと、副業とみなされる可能性があるので、一番良いのは配偶者を代表とした法人名義で購入するのが良いと思います。
実際は、個人で購入して不動産収入があることが会社にバレたとしても、相続で取得したと言ってしまえば、それ以上追求されることは無いと思うので、そんなに心配する必要はありません。それよりも、不動産投資活動が本業に支障をきたしているかどうかの方が本質的と思います。例えば、就業時間中に頻繁に不動産業者と連絡を取り合うのはまずいと思います。仮に会社にバレたとしても、本業には全く差し支えない定時後や休日を使っての活動であれば問題無いと思います。

不動産投資の詐欺があるって聞いたけど

詐欺としては、気を付けるべきは大きく分けると二種類でしょうか。

1. 実態のない業者で手付金などをそのまま持ち逃げしてしまう
2. 実態がある不動産を販売しているが、不当に高く販売してくる。ダミーの入居者を高額で入居させて、販売出来たら入居者を退去させてしまう。

1,2ともに我々のような不動産投資の実績がある中立な立場のコンサルタントが入ることで、回避できます。投資家目線で顧客の資産をいかに効率良く運用できるか、守れるかという立場で様々なご提案が出来ると思います。