皆さんこんにちは。
溝口晴康です。
今日は「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～まとめ～」
についてお話しします。
ＲＯＥの分解の中で、③財務レバレッジにほとんど触れませんでしたが、自己資本利益率を上げるのに、
自分のお金ではなく他人のお金（融資）を使って運用するのは当たり前なので、これは割愛します。
不動産で成功するポイントを一言で言うと、
『物件にどのように付加価値を付けるのか』
この一言に尽きると思います。
今まで、9棟9億円（仕掛り物件含む）の物件を購入し、その内訳は
a) 中古一棟物件 2棟
b) 新築1棟物件 7棟
そのうち3棟を売却しました。
売却済物件の内訳は、a)中古2棟、b)新築1棟です。
a)中古物件の付加価値を上げるために
具体的には、今では当たり前になりつつあるインターネット無料設備を2010年には導入していました。
それ以外にも
・インターホンをモニターホンに変更
・アクセントクロスで見栄えを良くする
・ＩＫＥＡの照明や鏡などで部屋をドレスアップ
・古めかしいＩＨコンロを退去の度に新品に交換
・シェアハウスへのリノベーション
等々の施策を積み上げて、家賃下落を食い止め、むしろ家賃を上げていました。
b)新築物件の付加価値を上げるために
自分で土地から購入して、工務店に施工してもらいましたので、割安に建てることができました。
あとは、
・ニーズが高まりつつあった宅配ＢＯＸ設置。
・インターネットはもちろん無料。
・独立洗面台設置（イタリアから輸入品）
・場所によって、オートロック
など。
ほとんどの物件が駅から徒歩5分圏内、かつ、建物も上記のように最新ニーズをくみ取った物件に仕上げています。
ちなみに新築物件7棟のうち、6棟を土地から購入してます。
この6棟は、すぐに売却すれば1割ぐらいは利益を乗せて売ることができます。
では、何故、1棟だけ土地から購入しなかったのか。
実はこの1棟だけは目的が違いました。
ある限られた期間の中で、新規の金融機関を開拓する必要があったので、出回っている物件の中で相対評価で購入を決めてしまいました。
考え方としては、③財務レバレッジを最大化するためです。
結果的には良かったことも悪かったことも。
物件力は劣るので、長く保有する物件ではなく、既に売却依頼にかけてます。一方で新規に開拓した金融機関のおかげで、今年に入ってからも1棟購入することができました。
やはり、単純に出回っている物件を購入して、そのまま賃貸に出して、退去が出たら原状回復・・、このルーチンを続けていても、家賃が下がりジリ貧になります。
まとめ
物件に付加価値を付けて、家賃を上げて、数年後に売却する。
これを複数物件で実現出来ると、あっという間にお金が増えます。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
本日は「港区の土地を契約しました」
についてお話ししたいと思います。
虎ノ門ヒルズ近くの土地です。
たかだか10坪程度しかありませんが、
この10坪をどう活用すべきか。
これが今の課題になります。
・木造で戸建て賃貸
・ＲＣで事務所
そして、今、私が出来ないかと思っているのが
「簡易宿所を作れないか」
Airbnbは来年以降180日規制が設定されそうです。
365日運営出来るようにするためには、きちんとした
許可をとって運用する必要があります。
少しハードルが高そうですが、だからこそ、参入障壁が
高く、しばらくはブルーオーシャンでいられるのではと
思ってます。
ということで、私は今、簡易宿所にチャレンジしようとしてます。
どんなビジネスもそうですが、私は長く経営し続けるために必要なことは
「変化し続けること」だと思ってます。
もちろん、今まで蓄積した知見・実績はそれを強化していけば良いと思います。
ただ、残念なことに不動産は、金融機関の融資が大前提となります。
そうすると、実績が浅い法人・個人にはある一定レベルでリミットがかかります。
積算評価が出る物件だけを買い進めれば、このリミットも早期に外すことができる
のかもしれませんが、得てして高積算評価 = 低賃貸需要だったりします。
エリアをしっかり選定すれば、もしかしたら高積算評価、かつ高賃貸需要
という物件に巡り合うかもしれません。
しかし、私の場合は、負ける確率を限りなくゼロに近づけるために
都内の好立地に絞り込んでます。
そうすると、積算評価と実勢価格のＧＡＰが大きくなってしまうため、
どうしても普通にやっていると次の物件をスピード感を持って購入できない。
そのために、「好立地で高利回り物件を作り出す」ということに注力してます。
もし、同様の物件を所有して副収入を得たい方がいれば、是非問い合わせください！
