2017年 6月 9日

  • 持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法~まとめ~

    2017.06.9

    皆さんこんにちは。
    溝口晴康です。
    今日は「持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法 ~まとめ~」
    についてお話しします。

    ROEの分解の中で、③財務レバレッジにほとんど触れませんでしたが、自己資本利益率を上げるのに、
    自分のお金ではなく他人のお金(融資)を使って運用するのは当たり前なので、これは割愛します。

    不動産で成功するポイントを一言で言うと、

    『物件にどのように付加価値を付けるのか』

    この一言に尽きると思います。

    今まで、9棟9億円(仕掛り物件含む)の物件を購入し、その内訳は

    a) 中古一棟物件 2棟
    b) 新築1棟物件 7棟

    そのうち3棟を売却しました。

    売却済物件の内訳は、a)中古2棟、b)新築1棟です。

    a)中古物件の付加価値を上げるために

    具体的には、今では当たり前になりつつあるインターネット無料設備を2010年には導入していました。

    それ以外にも

    ・インターホンをモニターホンに変更
    ・アクセントクロスで見栄えを良くする
    ・IKEAの照明や鏡などで部屋をドレスアップ
    ・古めかしいIHコンロを退去の度に新品に交換
    ・シェアハウスへのリノベーション

    等々の施策を積み上げて、家賃下落を食い止め、むしろ家賃を上げていました。

    b)新築物件の付加価値を上げるために

    自分で土地から購入して、工務店に施工してもらいましたので、割安に建てることができました。

    あとは、
    ・ニーズが高まりつつあった宅配BOX設置。
    ・インターネットはもちろん無料。
    ・独立洗面台設置(イタリアから輸入品)
    ・場所によって、オートロック

    など。

    ほとんどの物件が駅から徒歩5分圏内、かつ、建物も上記のように最新ニーズをくみ取った物件に仕上げています。

    ちなみに新築物件7棟のうち、6棟を土地から購入してます。

    この6棟は、すぐに売却すれば1割ぐらいは利益を乗せて売ることができます。

    では、何故、1棟だけ土地から購入しなかったのか。

    実はこの1棟だけは目的が違いました。

    ある限られた期間の中で、新規の金融機関を開拓する必要があったので、出回っている物件の中で相対評価で購入を決めてしまいました。

    考え方としては、③財務レバレッジを最大化するためです。

    結果的には良かったことも悪かったことも。

    物件力は劣るので、長く保有する物件ではなく、既に売却依頼にかけてます。一方で新規に開拓した金融機関のおかげで、今年に入ってからも1棟購入することができました。

    やはり、単純に出回っている物件を購入して、そのまま賃貸に出して、退去が出たら原状回復・・、このルーチンを続けていても、家賃が下がりジリ貧になります。

    まとめ
    物件に付加価値を付けて、家賃を上げて、数年後に売却する。
    これを複数物件で実現出来ると、あっという間にお金が増えます。

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