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皆さん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、「無料面談を受けた方のその後」についてお話しします。
相談に来られる方は、色んな方がいますが、大きく分けると二種類の方が居ます。
一つは、自営業者などで、収入の柱がもう一つ欲しい方。
もう一つは、既に不動産をお持ちのかたで、次に物件を買えなくなってしまっている方。
前者の方は、初めての不動産購入なので、比較的慎重な方が多く、物件購入のお手伝いをさせてもらっても時間がかかることが多いです。
後者の方は、一度、物件を購入して心理的なハードルを越えているので、お手伝いしやすいです。
今日は、その中でも前者の初めて不動産を購入した方のお話をしたいと思います。
この方は私のセミナーに参加された方でした。
その後、無料相談に来て、資産背景を伺いました。
旦那さんが自営業者で、少しずつ売上が下がってしまってます。
子供もおり、今後が心配だと。
そこで不動産投資を選択肢の一つに加えたいとのことでした。
ただ、残念ながらあまり収入は高くはありませんでした。
融資は難航することが安易に予想できました。
とは言っても、頼って頂いているから結果に拘りたいと思っていた私はあらゆる手段を再検討しました。
最後に決断したのはお客様ですが、見事、世田谷に物件を購入して大家としての一歩を踏み出しました。
家賃が毎月30万円が入るようになったと喜んでおられました。
次の物件に行くには時間がかかると思いますが、それでも優良な資産を入手出来たことで、人生が上向いていくことでしょう。
私の役割は、資産運用のアドバイス以外にも一歩踏み出す勇気を与えることなのかなと実感しました。
もし、モヤモヤしている方は一度ご相談ください。
こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、「こんな新築物件を買ってはいけない」についてお話しします。
私は仕掛中の物件を含めて、今まで6棟の新築アパートを購入しました。
実はこのうち5棟は全て土地から購入して、その後工務店を選んで建ててます。
いわゆる建売の新築アパートは今まで1棟しか購入したことがありません。
何故かといえば、建売は業者の利益が載っていて十分に安く仕入れることが出来ないためです。
では、何故、新築アパートを購入したのか。
それは新規の金融機関を開拓したかったからです。
ただ、この建売、狭小間取りで利回りだけを重視した一棟アパートです。
確かに見かけの利回りは、同じエリアで相対評価をすると高いです。
しかし、このような物件には出来るだけ手を出さない方が良いでしょう。
私の保有してみて実感しました。
この物件を2016年6月に購入して、1年間経ちましたが、何と既に3つも事件が起こってます。
一応、再度申し上げると、2016年3月に完成している新築物件で、しかし、狭小間取りという物件です。
残念なことに、「狭小間取り」＝「入居者の属性がそこまで良くない」ことが往々にしてあります。
私の物件も漏れなくそんな物件でした。
最初に起こった問題。
ゴミ問題。
近隣住人からクレームが来ました。
ゴミ出し日を無視しているため、カラスが生ごみを荒らしていると。
その生ごみを近隣住人の住まいに落としてしまっているようです。
何度か入居者に通知していますが、複数に渡りクレームが続いてます。
これが一点目の問題。
そして2点目の問題。
滞納です。
これは、保証会社を入れていたため、保証会社が負担していますが、保証会社が訴訟を起こすようです。
私への被害は最小限に収まっていますが、保証会社に入っていなければどうなっていたかと思うとぞっとしますね。
そして3点目。
入居者間のトラブル。
外国人が住んでおり、上下階での騒音でトラブルになり、警察沙汰になりました。。
オーナーチェンジ物件なので、私も入居者を選べませんでしたが、結局、このような人たちが住んでしまうリスクはあるわけです。
今までの私の物件が何と優良な入居者だったか良く分かります。
さすがに手に負えないので、管理会社を間に入れることにしました（他の物件は自主管理です）。
単純に利回りだけで評価すると、こんな結果になりますので、皆さんも注意してください。
上記の物件のようにならないよう、今後も土地から仕入れて、きちんと20m2前後を確保した物件をコンサルしていこうと思います。
皆さまこんにちは。
溝口晴康です。
本日は、「現状維持は退化と同等！現在チャレンジ中の施策公開！！」についてお話しします。
今年も既に半分以上経過していますが、皆さまが年初に立てた計画の進捗はいかがでしょうか。
年初に立てた目標：
キャッシュフロー2500万円（対前年+900万円）・自己資本比率15%（対前年同等）
目標を達成するために定期的に進捗管理とアクション見直しをしてます。
現時点でどんな状況かというと、
・キャッシュフロー見込（※） 2000万円（対前年+400万円、対計画-500万円）
(※)現在進行形の案件が3つあり、年間で満室稼働した前提の試算です。かなり甘い試算なので、まだまだ未達です。
・自己資本比率見込 21%(対前年+6%、対計画+6%)
自己資本比率が改善して、安定経営に近づいてます。しかし、今年のテーマは、安定よりもチャレンジ！
どんなことをして改善してきたか。
a)コインパーキング運用開始（2月～）
b)新規土地購入：2物件（3月、7月）
c)物件1棟売却済 (5月)
自己資本比率改善はc)の物件売却の効果です。
この見せ金を有効に使って、もう少し物件を買い増したいところです。
てっとり早い利回り・キャッシュフロー向上策は主に3つです。
①転貸ビジネス
②空間を区切る
③時間を区切る
①は資産が残りづらい分、目先のキャッシュフローを取りやすいことが多いです。a)のコインパーキングがまさにこの手法です。
②は例えば戸建てや2LDK以上の物件をシェアハウス等で貸し出す方法です。
私の過去の物件も4LDKの部屋をシェアハウスにリノベーションして家賃を上げて利回りを上げました。
③は通常、2年単位で契約している賃貸契約を「デイリー」、「ウィークリー」、「マンスリー」で貸し出す手法です。
去年、民泊を開始したのは、デイリーで貸した方が単価が上がるためです。
民泊は中～高稼働で推移してますが、現在、民泊新法で180日規制がかかろうとしてます。これはたまったもんじゃない。
ということで、
d)簡易宿所
現在、民泊で貸し出しているアパートの1室（2LDK）をいわゆる簡易宿所に出来ないか奔走してます。部屋も区切って。。
実は、現在、1か所新規に契約した土地に簡易宿所施設を建築出来ないか、金融機関に打診しました。土地建物総額で約1億円です。正攻法で簡易宿所で運営したいと金融機関に打診してみたところ、不確実性が高いため、軒並み断られてしまってます。
だったら実績を作ってしまうのみ！
ということで、既に保有している物件を無理やり改装してしまえないかチャレンジしているわけです。これだったら1百万円未満の改装費で実施出来ると推測してます。
各自治体の条例・保健所・消防への確認など面倒なことが盛りだくさんですが・・。このめんどくささが参入障壁となって、突破したもん勝ちと前向きに考えてます。。
今後の大家さんは、常に変化し続けないと勝ち残れない時代と思いますので、時代に合った手法を学び続けてチャレンジし続けるしかないです！
現状維持は退化と同等！
常に何かを追い続けて進化していく、そんなチャレンジングな人生にしていきましょう！
