皆さまこんにちは。
溝口晴康です。
本日は、「現状維持は退化と同等！現在チャレンジ中の施策公開！！」についてお話しします。
今年も既に半分以上経過していますが、皆さまが年初に立てた計画の進捗はいかがでしょうか。
年初に立てた目標：
キャッシュフロー2500万円（対前年+900万円）・自己資本比率15%（対前年同等）
目標を達成するために定期的に進捗管理とアクション見直しをしてます。
現時点でどんな状況かというと、
・キャッシュフロー見込（※） 2000万円（対前年+400万円、対計画-500万円）
(※)現在進行形の案件が3つあり、年間で満室稼働した前提の試算です。かなり甘い試算なので、まだまだ未達です。
・自己資本比率見込 21%(対前年+6%、対計画+6%)
自己資本比率が改善して、安定経営に近づいてます。しかし、今年のテーマは、安定よりもチャレンジ！
どんなことをして改善してきたか。
a)コインパーキング運用開始（2月～）
b)新規土地購入：2物件（3月、7月）
c)物件1棟売却済 (5月)
自己資本比率改善はc)の物件売却の効果です。
この見せ金を有効に使って、もう少し物件を買い増したいところです。
てっとり早い利回り・キャッシュフロー向上策は主に3つです。
①転貸ビジネス
②空間を区切る
③時間を区切る
①は資産が残りづらい分、目先のキャッシュフローを取りやすいことが多いです。a)のコインパーキングがまさにこの手法です。
②は例えば戸建てや2LDK以上の物件をシェアハウス等で貸し出す方法です。
私の過去の物件も4LDKの部屋をシェアハウスにリノベーションして家賃を上げて利回りを上げました。
③は通常、2年単位で契約している賃貸契約を「デイリー」、「ウィークリー」、「マンスリー」で貸し出す手法です。
去年、民泊を開始したのは、デイリーで貸した方が単価が上がるためです。
民泊は中～高稼働で推移してますが、現在、民泊新法で180日規制がかかろうとしてます。これはたまったもんじゃない。
ということで、
d)簡易宿所
現在、民泊で貸し出しているアパートの1室（2LDK）をいわゆる簡易宿所に出来ないか奔走してます。部屋も区切って。。
実は、現在、1か所新規に契約した土地に簡易宿所施設を建築出来ないか、金融機関に打診しました。土地建物総額で約1億円です。正攻法で簡易宿所で運営したいと金融機関に打診してみたところ、不確実性が高いため、軒並み断られてしまってます。
だったら実績を作ってしまうのみ！
ということで、既に保有している物件を無理やり改装してしまえないかチャレンジしているわけです。これだったら1百万円未満の改装費で実施出来ると推測してます。
各自治体の条例・保健所・消防への確認など面倒なことが盛りだくさんですが・・。このめんどくささが参入障壁となって、突破したもん勝ちと前向きに考えてます。。
今後の大家さんは、常に変化し続けないと勝ち残れない時代と思いますので、時代に合った手法を学び続けてチャレンジし続けるしかないです！
現状維持は退化と同等！
常に何かを追い続けて進化していく、そんなチャレンジングな人生にしていきましょう！
