結論：長い目で資産運用を考えるならば、断然土地付き1棟不動産です。
何故ならば、手元に「土地」という資産が残るためです。
「不動産の建物」、「コインパーキング」は減価償却されて、価値がゼロになっていきますが、土地値は時間が経過しても残ります（あくまで簿価ベースですが）。

目先のキャッシュフローだけを考えると、小さい初期投資で出来る転貸コインパーキングも魅力的ですが、出口戦略が立てづらいのがデメリットです。
（ちなみに私はどちらもやっていますので、コインパーキングを否定しているつもりはありません。今月の売上が継続すれば利回り30%近いです！）

① ヒト・・どちらも従業員を抱える必要なし。
不動産は関連者が多く（賃貸/売買/リフォーム）、チーム（各パートナー業者）の選定が重要。それに比べてコインパーキングは事業自体が不動産よりも小さいため、一気通貫で業務を行う業者が多く、パートナー選び（一業者）が大切。

② モノ
1棟不動産とコインパーキングを比較します。アップル to アップルで比較しづらいですが、一つの基準は、簿価上で上物の残存価値がいくらなのかを意識すると良いと思います。1棟不動産も耐用年数を超えている築古を購入した場合は、ほとんど建物の価値が無くなってしまっています。実際は耐用年数以上に収益を生み出してくれますので、あくまで1つの観点です。金融機関の融資を考えると、残存価格がどれぐらいなのかは意識しておいた方が良いでしょう。

③ カネ
・初期投資金額
1棟不動産は物件価格の1～2割は自己資金が欲しい。
コインパーキングは初期投資300万円程度。

・ネット利回り
不動産は2～3%程度
コインパは-10%～+20%。

・資産性
＜前提＞　設備/建物は時間の経過とともに減少していく。上物の価値はゼロとなる。
土地付きの1棟不動産が有利。

・所有権移転　
不動産は登記が必要となり、移転に伴う費用が高額。
コインパーキングは賃貸借契約書の結び直しだけで済むため、移転が容易。　

　いかがでしょうか。自分の目指している姿によって、適切な投資方法が変わってきます。
　今後、100年を生きる時代がやってきます。自分の身は自分で守らなくてはいけない時代に突入してます。会社や国が守ってくれるわけではありません。老後への備えもそうですし、会社にずっと勤務していても給与が増えるわけではありません。自分で資産を運用しないと豊かに暮らすことは出来ません。貯蓄から投資へ。資産ポートフォリオを見直していきましょう。