みなさんこんにちは。
溝口晴康です。
今日は「やるための手段を考えろ！やらない理由を考えるな」について
お話ししたいと思います。
最近、結果が出る人、出ない人の差がはっきりしてきました。
どちらもそこまで年収が高くない人です。
何がその差になってきているのか。
それは、一つは私と会う頻度にもあると思います。
成功に近づいている人は、私と一緒に物件を見に行って、その物件が
良い物件かどうか、自分の足を使って判断しています。
一方、成功に近づけない人は、物件を紹介しても、「積算が出ない物件だから今回は見送る」と物件を見に行こうとしません。
このような人は、いつまで経っても物件を買うことが出来ないでしょう。
確かにメールのやり取りだけでは、自分の熱意を保つことが難しいと思います。
きちんと結果を出すためには、私と頻繁に会いながらモチベーションを保つことも大切です。
人生は一度きりです。
自分が何を求めているのか、何でもやってみましょう。
行動しているうちに、本当に自分がやりたいことが見えてきます。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
本日は、「不動産で成功するためには、
プッシュ戦略からプル戦略への転換が必要」
について話をします。
私は最初、お金も人脈も不動産も持っていませんでした。
ごく一般的なサラリーマンでした。
富裕層になろうということはイメージをしていませんでしたが、
不動産を保有して、サラリーマンと同じ給与を得る仕組みを作ろうと
考えていました。
不動産を購入するために、最初に何をすべきかというと、
まずは仲間に付けるべきは仲介業者です。
一番情報を持っている仲介業者に自分を売り込みに行くんです。
これはいわゆるプッシュ戦略ですね。
私、溝口晴康という個人ブランドの認知度が足りないため、
私はこんな人間ですと売り込みにいくのです。
確かに現金はありませんでしたが、上場企業のサラリーマン
でしたので、いわゆる属性は良い部類に入ります。
エリアや利回りなど、自分の欲しい物件のイメージを伝えて、
仲介業者にも頻繁に足を運び、物件が出たら現地を見に行く。
これを繰り返します。
そして、見るだけではなくある段階で物件の購入を決断します。
そうすることで、「この人は決断力もあり、買える顧客だ」と
認知されます。
一度、実績が出来上がると、お金が貯まって購入できるタイミングが
来ると、あとは自動的にその仲介業者から物件情報が回ってくるようになります。
この状態になると、いわゆる「プル戦略」に近いです。
私が、今、現金がどれぐらいで残債がどれぐらいです。
このように仲介業者に広告を打つと、それに引きつけられて仲介業者が物件を
紹介してくれるようになります。
仲介業者を訪問しなくても、良い物件が入ったら連絡をもらえるようになれば、
もう勝ったようなものですね。
このようにして、富裕層は更に富裕層になっていきます。
こんな物件が頻繁に私のもとにも入ってきますので、まずは方針決め・融資戦略など
無料相談にてお話しできればと思います。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
本日は「不動産を始めるといつの間にかお金持ちになっていた」
についてお話ししたいと思います。
私が不動産を始めた理由は、サラリーマンをリタイヤするための
収入源を入手するためです。
目を付けたのがインカムゲインという考え方です。
株でいう配当です。
これが家賃収入という形で毎月入ってきます。
毎月、ある一定収入が入ってくるという仕組みは、
サラリーマンの給与の考え方に非常に近いです。
私は時間を短縮するために、ローンを組んでその借入で運用するという
スタイルを選びました。
私がやり始めた2008年は、中古で利回り10%程度を目安に探していました。
貸してくれる金融機関が少なかったので、スルガ銀行で借入をして初めての不動産投資を
開始しました。借入金利4.5%です。
少しずつ実績が出来ると、今度はどうやったら低金利で借り入れが出来るのかを
考えるようになりました。
もともと、私は不動産を保有し続ける前提で考えていましたが、約6年保有して1棟目は売却しました。
なぜならば、他行に借換を打診しても全く相手にしてもらえないのです。
ここで私は今まで見たことが無いような現金を入手することができました。
売却により、借入が減って更に現金が出来た。
これで私への銀行評価が一転しました。
その後は、都銀・地銀で1%台の金利を引くことができるようになりました。
どうやったら、銀行から有利な条件で融資を引くことが出来るのかを考えた結果、
一棟目の売却に至ったわけですが、このように売却を戦略に組み込むことで、いつの間にか
インカムゲインという家賃収入以外に、十分な現金を入手しまいた。
結果、いつの間にか純資産で1億円を超える状況になりました。
純資産というよりは、最速で年間キャッシュフロー1000万円の仕組みを作ろうと考えていた
だけなのですが、結果的には資産家になっています。
不動産は時間の経過とともに、我々を富裕層に引き上げてくれます。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は「代々木公園の花見で出会った富裕層の驚きの投資先」についてお話しします。
昨日、不動産業者さんに招待されて、代々木公園で花見をしてきました。
融資担当者や、それ以外の不動産業者など色んな方が居たので、名刺交換をさせて頂きました。
その中でもインパクトが強かった人の話をしたいと思います。
その方は、今では不動産仲介業者になっているのですが、まず、その方自体（ご両親）が超富裕層。
そして、その方のお客様も超富裕層を数名抱えているという状況です。
富裕層の投資先は、もちろん不動産も保有しているのですが、それ以外にも
・高級スポーツカー（フェラーリ）、ランボルギーニは価格が下落しやすくダメみたいです。
・ヘリ
リースで貸し出すようです。ただ、保険やパイロット、法定点検などの費用が高く、維持費が年間1000万円ぐらい・・
・大型クレーン車
などなど
転売目的だったり、リースだったり。
良く、自分の年収は、仲の良い知人5人の平均年収になるという話を聞きます。
こんな人と一人でも知り合って、仲良くなると自分の年収も引き上げてもらえるかもですね。
人脈って大事です。
もし、富裕層になりたければ富裕層の知人を作っていきましょう。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は「先んずれば即ち人を制す」
についてお話しします。
私は周囲に惑わされず、自分がやりたいと思ったことは
リスクを負ってでもやってみる性格です。
何故ならば、周りがやっていることと同じことをやっても、
旨味が少ないからです。
周りがやり始める前に、リスクを出来るだけ排除しながら
どうやって成功までの道筋を考えるか。
この時が一番アドレナリンが出ています。
ライフサイクルマネジメントでいうと、導入期です。
その後、成長期・成熟期・衰退期というプロセスを歩みます。
今は成長期から成熟期の当たりでしょうか。
この時期は自分ひとりで抱えるより、複数人で成長した方が
多くの利益を得やすい時期なので、ノウハウをどんどん提供していきます。
既にサラリーマンの終身雇用は崩れています。
自分の家族は、自分が守れるように、貯蓄から投資へ早くシフトする必要があります。
不動産は、株やＦＸなどと比べると非常に再現性が高いメリットがあります。
株・ＦＸで失敗している私が言うので間違いないと思います。
まずは無料相談お待ちしてます！
こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、「好きなことを見つける方法」について
お話ししたいと思います。
私は、やりたいことがコロコロ変わってしまいます。
何かに熱中出来ているかと言えば、実はそうでもありません。
投資でも株で失敗し、ＦＸで失敗し、それでも懲りずに次に不動産をやった結果、
圧倒的な結果を出してサラリーマンの年収を超えてサラリーマンをリタイヤ出来ました。
サラリーマンをしていると、目の前のことでいっぱいいっぱいで自分の好きなこと・やりたいことが
何だろうということを考える余裕もないかもしれません。
そんなときにおススメなのは、本屋に寄って本を読んでみるということです。
雑誌でも新刊でも気になるものを片っ端から読んでみて、気になるものは購入しましょう
本ほど、効率的な自己投資はないです。
金額も大きくないですし、予め中身も確認できますし。
そして本を読んだあと、行動を起こすことが大切です。
行動を繰り返して、続くことが自分の好きなことです。
別に続かなくても良いんです。
一歩起こした行動で、それが自分に向いていないと分かる。これはこれで成果です。
私も不動産では本を出版してます。
是非、そちらも読んでみてください。
https://www.amazon.co.jp/1000/dp/4344974522/ref=tmm_pap_swatch_0?_encoding=UTF8&qid=&sr=
そして、興味があれば、無料面談に来てもらう。
これも一つの行動です。
行動をし続けて成功をつかみましょう！
こんにちは。
溝口晴康です。
今日は「成功の対義語を知っていますか」
についてお話しします。
こんな質問が小学校・中学校で出たら、間違いなく
成功の対義語は、「失敗」です、と答えますね。
しかし、ビジネス上では成功の対義語は失敗ではないんです。
成功の対義語は、「何もしないこと」です。
最近、子供が小学校に入学して、その入学式に参加しました。
その時に、校長先生が「学校は間違えるところだ」と言ってくれました。
私はこの言葉に非常に共感しました。
正解が分からないと、どうしても躊躇してしてしまい、
人前で自分の意見が言えなくなってしまいます。
大人になると、これが顕著になります。
私が小さい頃の記憶はありませんが、みんなの良いところ悪いところを
一人一人書いてもらうという行事があって、その記録のなかには
間違っていても自分の意見をどんどん言うタイプの人間のようでした。
子供の頃に、大半の人格が形成されますので、正解しか言えない雰囲気の学校はダメですね。
自由な発想で、自分なりに考えて意見を発信できる、そんな人間が成功者になりやすいです。
私も株やＦＸで大失敗しました。
累計1000万円は損していると思います。
しかし、そこで後悔はしませんでした。
私がどんな人間か分析して、株やＦＸではレバレッジを掛け過ぎてリスク管理できず勝てない。
こう結論付けることができました。
銀行から数千万円の借入をすることに最初抵抗はありましたが、自宅も無かったので
ダメならサラリーマンを続ければ何とかなるかなという、そんなノリで始めました。
いろいろやらないと自分に何が向いているのか分からないんです。
いろいろやる分、うまくいかないこともありますが、そこで再発防止を考えて
成長していけば良いんです。
諦めずにチャレンジし続ける、そんな姿勢がチャンスを呼び寄せます。
今の私のミッションは、多くの人を経済的に自由にさせることです！
時間は有限ですし、チャンスは行動しないと呼び寄せられません。
行動しましょう！
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は「戦略はリソースの配分を決めること」
についてお話しします。
まず、リソース（資源）とは何でしょう。
主にヒト・モノ・カネ・情報・時間の5つを指します。
私は、最初、上記5つのほとんど何も持っていませんでした。
株やＦＸで失敗してお金をほとんど失いましたし、
サラリーマンで過ごしている日々では時間もありません。
その頃、結婚を決めましたが、妻がハウスメーカーの営業を
経験しており、妻の不動産の知識が多少ありました。
リソースでいうと、「ヒト」を重視しないといけません。
なぜならば、ヒトだけがそれ以外のリソースを増減させたり
使いこなせたりできるからです。
私も妻を味方に加えることで、妻が持っている「情報」や「時間」
を有効に使って、不動産を買い進めることができました。
持たざる者が、富裕層になるために最初に起こさなければいけないことは
「ヒト」のネットワークを作り上げることです。
私はそれが妻でしたが、不動産に必要な人脈は、「メンター」「仲介業者」「金融機関」。
この3つを抑えれば、より成功に近づきます。
この中でもメンターを見極めれば、メンターが「仲介業者」や「金融機関」の情報を
持っていることが多いので、これを使い倒すことです。
私も持っている情報は、オープンにするタイプなので、不動産で成功したい人は
是非面談に申込ください。
今年中に100人を不動産デビューさせることが私の目標です。
続々とデビューしている人が増えてます。
先日も、ある芸能人の保有物件が差し押さえとなり、新米大家がこの物件に買い付けを入れて
普通では通らない融資を通しました。
みなさんの夢を応援します！
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
本日は、「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの方法」
についてお話しします。
みなさん、ＲＯＥという指標を知っていますか？
不動産では聞きなれない指標だと思います。
経営指標の一つで、直訳するとReturn on equity(自己資本利益率)です。
自己資本をどれだけ有効に使って利益を生み出すのかという指標です。
お金を持っていない人がどうやって富裕層になるのか、これを考えるために
比較的近い経営指標と思います。
自己資本利益率 = 利益/自己資本 ですが、
これを分解すると以下の3つに分解できます。
利益/売上高（①） × 売上高/総資産（②） × 総資産/自己資本（③）
この3つの要素に分解することで、よりオペレーションレベルでどんなアクションをすれば
良いか明確になってきます。
①売上高利益率（利益/売上高）
売上は、不動産でいうところの家賃収入です。
利益は売上から経費を引いた金額。
目に見える経費で大きなものは主に、「固定資産税」「修繕費」「借入利息」でしょうか。
目に見えない経費でいうと、減価償却費がありますが、ここでは考えないことにします。
②総資産回転率（売上高/総資産）
総資産はいわゆる物件価格ですが、不動産の世界でいうと、表面利回りです。
しかし、見方を変えると総資産回転率になります。
これは、在庫を何回転できるかという指標です。
総資産回転率(表面利回り) 10%というのは、1年間に資産が1/10回転しか出来ない（10年で在庫を1回転させる）という指標です。
経営上は、在庫を回転させてナンボですが、不動産は宅建業者でない限り、売買の度に仲介手数料を支払う必要があるので、
頻繁に在庫を回転させることはできません。
それでも、5～10年スパンで回転させていくことで、経営資源を有効活用できるようになります。
③財務レバレッジ（総資産/自己資本）
どれだけ借入を有効に使えているかです。
自分の現金で買える物件を買うより、借り入れを使った方が資産が増えるスピードが増していきます。
自己資本をどれだけ有効に使えるかを示す指標なので、もちろん、借入を増やして運用した方が
効率的にお金を生む仕組みを作ることができますね。
次回は、具体的な事例を挙げて、どのように資産を増やすべきかお話ししたいと思います。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は「持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法～①売上高利益率～」
についてお話しします。
売上高利益率は
利益/売上 = (売上-経費)/売上 = 1 - 経費/売上
となります。
売上高利益率を最大化するためには、言い換えると
1 - 経費/売上
を最大化する。
つまり、経費/売上を最小化させることです。
このためには、2つ方法がありますね。
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
長くなりそうなので、次回、具体的な手法・物件事例を挙げてお伝え致します。
今日も物件購入希望者と一緒に物件を内見してきました。
世田谷の田園都市線沿線の駅徒歩10分以内で、7～8%の利回りでかつ借入も1%前半で33年固定。
素晴らしい条件で物件を増やせそうです。
私が今年も1億円クラスの物件を購入してしまったため、今年は次の物件が買えないので、
どんどん周囲の人に良好な物件をご紹介してます。
この調子で、多くの方をお金の悩みから救っていきたいですね！
