「てるみくらぶ」という格安旅行会社が経営破たんしましたね。
破綻間際では、予約後、早く現金を振り込むように催促していたようです。
資金繰りが怪しいところは、早く現金を欲しがりますので、何事も現金を催促する業者は、少し怪しんだ方が良いですね。
これを不動産に置き換えて考えると、一番心配しなくてはいけないのは、新築を建てる時の工務店ではないでしょうか。
最近、私は新築ばかりですが、最初はいくつもの工務店を見て回りました。
ちょっと前のコラムにも似たような話を書いたかもしれませんが、見積もピンキリであれば、支払い時期もピンキリです。
だいたい、請負契約をしたときの支払いのタイミングとしては、
①契約時
②着工時
③上棟時
④竣工時
ぐらいに分かれます。（②～④だけというパターンもありますが）
例えば、①の段階で8割ぐらい入れてくれという業者は、超怪しいです。
一般的に考えると、②③④で1/3 ずつが、落としどころではないでしょうか。
①～②の期間は、工務店が抱えている設計士が設計をする期間で、本来はお金を支払うべきなんでしょうが、個人的には受注があろうとなかろうとその人件費は工務店が負担しても良い期間かと。
実際に工務店の外に大きなお金が出ていくタイミングは、②以降です。
外部に資材を発注して支払いをしないといけないからです。
ただ、工務店も資材を発注後、納品してから支払いをするはずなので、すぐには現金は必要ないはず。
私の場合、工務店の資金繰りが問題無いかを確かめるために、④のタイミングで7～8割の支払いに出来ないか交渉します。
この交渉に乗ってくれる工務店は、潤沢なキャッシュを持っている業者なので、比較的安心して仕事を任せられます。
それと、工務店の資金繰りが悪化する理由の一つが、新築は10年間、基本構造部分を保証しなくてはいけないという瑕疵担保責任があります。
工務店が安かろう悪かろうの建物を建てると、10年未満でアフターサービスに莫大な費用がかかってしまいます。そのアフターの費用を新規契約の契約金で補い始めると完全に自転車操業でヤバいですね。
今は新築ラッシュということもあり、受注が少なく破綻する工務店は少ないと思いますが、安さだけを求めて建てた建物は10年間のアフターサービスまで耐えられるのか、しっかり見極めましょう。
そういう意味では、15年ぐらいは実績がある工務店を選んでおきたいですね。
・支払いの先延ばしを提案してみる
・15年以上実績がある工務店を選ぶ
とある芸能人が、お金に悩んでいるようです。
仲介業者さんにそんな物件をご紹介され、昨日、知人と一緒に物件見学に行ってきました。
雨の中でしたが、行った甲斐がありました。
任意売却間際の物件は、現金化を急いでいるので割安に買えるチャンスがあります。
私は、最近、他の物件を買ってしまって手持ち資金がショート気味なので、この物件は購入できませんが、一緒に同行した知人が
この物件に興味を持っています。
一歩踏み出すチャンスです。
戸建てなのですが、少し大きめの金額です。
それでも、一歩踏み出さない人にはチャンスはありません。
少し苦しいぐらいの物件がちょうど良いです。
自分が出来る範囲のことしかやらない人には成長はありません。
まだ、この知人が物件を購入するかどうか分かりませんが、変わっていきたい人をこれからもあらゆる手段で応援していこうと思います！
私の投資人生は、マイナスからのスタートでした。
株やＦＸで数百万円の損失を被りました。
その時は漠然とお金が増えれば良いと思っていたのですが、そこから真剣にサラリーマンをリタイヤするまでの道筋を考えました。
そして、不動産経営にたどり着きました。
人それぞれ、この気づきの時点が異なります。
私の場合、2008年に不動産をやり始めましたが、既に結婚もしていました。
まだ、子供はいませんでしたが、妻と子供を養うためには、年間1000万円あれば安心できると考え、それをターゲットと決めてどう物件を購入していこうか作戦を立てました。
私の場合、気づいた時点で既に妻がいましたが、もし、独身の方であれば、例えば今後のライフサイクルで独身を貫くならば、そこまでお金は要らないわけです。家を持つ必要も子供の教育費用もかかりません。
それを求めている人もいるわけです。
シンプルに生きれば、お金に縛られる必要もなく、お金のために働く必要がなくなります。
大切なのは、何のために働いているのかです。
お金のために働くという人生が一番つまらないです。
働かざるを得ないという環境。これが一番つらいです。
仕事が天職で、楽しくて仕方がない人・社会とのつながりが欲しいために働く人は、それはそれで幸せに働いているのかなと思います。
私の場合は、仕事で成長を感じなくなってしまったので、早く辞めたくて仕方がありませんでした。
家族を養うために已む無く働いていましたが、その手段がサラリーマンをし続けることだけではないと早い段階で気づいていました。
自分の時間の大半を注いでいるサラリーマンを辞めるためにはどうすれば良いか・・
それを具体的なアクションに落とし込んだ結果、以下の二つを実行しました。
・妻を説得する。妻とリタイヤまでに必要なお金の条件を詰める。
・上記のお金のフローを不動産で得る仕組みを作る。
時間持ちになるためには、支出を上回る収入を得る仕組み作りが必要です。
支出は人それぞれ違うと思いますが、それを超える収入を得る仕組みを作りましょう。
私の活動が少しずつ実を結びつつあります。
先日、相談を受けた新米大家さんに消費税還付を得意とする税理士さんを紹介しました。
新米大家さんは、既に法人を設立して物件を購入して約半年が経過していました。
既に消費税還付を諦めていたんですが、税理士の先生に相談したところ、まだ出来るという結論です。（全額還付は難しいですが、それでも8割程度は無理なく還付出来るだろうと・・）
還付を受ければ、500万円ぐらいは戻って来そうです。
この500万円が戻ってきたら大きいですよね。
相談者の不足している知識を私が補って、改善していくという取り組みは非常に遣り甲斐がありますね。
是非、悩みを抱えている方はご相談ください。
どんな悩みでもＯＫです！
みなさん、こんにちは。
溝口です。
どんな事業もそうですが、まずは小さくはじめる。
そして規模を増やす。
そして、ある段階から量から質へ転換しないと、最後は価格競争に巻き込まれて負けてしまいます。
私が、ここ2年かけて進めてきたことが、まさに量から質への転換でした。
具体的には古い物件を売却して、新築を建てています。
しかも新築は建売を買うのではなく、土地を見つけて、そのうえに建物を建ててます。完成までに自分の労働力を多少投下してますので、イメージは普通の建売よりも1割安く仕上がってます。
そして、都内の目黒区・世田谷区・杉並区の最寄り駅徒歩5分圏内というのが私の商圏です。
このエリアを選んでいるのも、景気の影響を受けにくい人気住宅エリアだからです。（都心のオフィスなどは景気の影響を受けやすく、不況に陥ると空室率があがりますので・）
ただ、利回りという見方をすると、たかだか6～7%程度です。
借入金利が1%前後なので、イールドギャップは5%前後はキープ出来ているという状況です。
正直、あまりキャッシュフローが出ません！
それでも自主管理をすれば、手元に物件価格の2～3%ぐらい残るかなという状況です。
あとは売却をうまく組み合わせてますので、そこで得た自己資金を物件購入時には惜しげもなくつぎ込んでます。
なので、キャッシュフローは出ないですが、売却してしまえば入れた自己資金分ぐらいは戻ってきます。（土地から仕入れてるので建てた瞬間に10%ぐらいの利益は出てますし）
しかも、出口を取りやすいように土地建物込で、全て見事に1億円近辺に集中させてます。
ついでに言うと実需にも売却しやすいように旗竿地ではなく、整形地がほとんどです。
このような物件のラインナップなので、長いスパンで考えても「持ってよし」、「売却してよし」という物件です。
一方で、地方の高利回り物件をフルローンでバンバン購入するやり方もあります。ただ、キャッシュフローが出ていても、キャッシュフローはあくまで将来の利益の先食いでしかないです。
今ならば、売却して現金化する選択肢も取れますが、銀行の融資が渋くなると、とたんに売却という選択肢が無くなり保有せざるを得ません。
そうすると、必然的に内外装の修繕をしながら保有し続けるしかありません。
今のキャッシュは、少なくとも自分で修繕積立金としてある程度蓄えておかなくてはいけませんね。
フルローンでバンバン買い進めていても、手元に現金があれば安心ですが、金融機関が融資を絞り始めて、レバレッジが逆回転し始めたら修繕費すら出してもらえなくなりそうで怖いです・・
ということで、購入する際に、しっかり出口を考えておきましょう。
その物件、何年後にいくらぐらいで売ろうと思ってますか？？
そして、早い段階で量から質への転換が必要です。
これから始める人は、既に最初から「質」を求めないと生き残れない時代です。
不動産で大切なのは出口・売却の戦略です。
・個人で購入する場合は、5年以上保有して売却するもの（譲渡益にかかる税金が約20%になる）
・法人で購入する場合は、5年未満に売却しようとしているもの（税金は、その法人の利益に対して課税されるため、売却単体では評価されない。）
売却までの期間に応じて個人・法人をうまく使い分けると良いと思います。
では、次に物件を複数所有し始めたら、どの物件から売却していけば良いのか。
破綻しやすい人は、利益が出そうで売りやすい物件から売却していきます。手元に現金が残るので安心感があるんでしょうが、これをやってしまうとアウトです。
残った物件だけで、今後、安定的に収益を生んでくれるのか、非常に心配です。
私がどうしようとしているかというと、表現は悪いですが、不動産の物件はトランプのポーカーの手札だと思ってます。
5枚（5物件）で強いカードだけを残していくんです。
弱いカードを捨てて（売却して）、またカードを一枚引く（物件を購入する）。
その繰り返しで十分に勝てるビジネスかと。
では、「弱い」「強い」を何で判断するかというと、その判断基準は、利益ではありません。
私の判断基準は、「賃貸需要」です。
敷金・礼金は、最初の頃は1・1ぐらい取れて当たり前ですが、だんだん賃貸需要が無くなってくると、敷金/礼金ゼロ、ＡＤ積み増し・フリーレントが当たり前のようになってきます。
これは、需要が無い物件に、無理やり営業力を投入して押し売りしているに近いです。健全な競争で生き残っているのではありません。
私の場合、結果的には、この需要が落ちている物件が、中古で購入した物件になっています。
それでもしっかり満室に近い状態を維持していますし、キャッシュフローベースで考えると、私が保有している物件の中で2番目に稼いでいます。
にも関わらず、売却に出している理由は、将来的な賃貸需要減のリスク・いつ起こるか分からない修繕リスクを最小限に抑えるためです。
売却することで、今まで内部留保されていた現金を一気に吐き出せます。
弱いカードを捨てて、強いカードを入手していく。
時間をかけて一つ一つステップアップいくことが成功への近道です。
「将来がなんとなく不安…」
「今の生活を変えたい」
こうした漠然とした不安を抱えて不動産投資を始める方は多いのではないかと思います。
「とりあえず不動産経営を始めてみる」それ自体は悪いことではないのですが、コンサルでは「将来の具体的な目標をもって不動産投資を始めたほうが結果的に目的を達成しやすい」とアドバイスいただきました。
さらに目標を設定するときに、長期的目標と短期的目標についてそれぞれ設定することで、今とる行動が見えてきやすくなります。そこで私も長期的・短期的目標について考えてみることにしました。
不動産をやり始める前は、私の中では、仲介業者も一言で不動産屋さんでした。
この世界に足を踏み入れると、仲介業者と言っても色んな種類があることが分かってきます。
二つに大きく分類すると、
賃貸と売買です。
不動産をやり始めると、これぐらいはすぐに分類できるようになります。
そして、何度か不動産を売買し始めると、今度は売買でも「売り側寄りの仲介」と「買い側寄りの仲介」がいることに気づきます。
売買でも両手（買いと売りの両方）しかやらない仲介業者も、存在します。
これから物件を買う人は、しっかり「買い手寄りの仲介業者」を見つけないと痛い目にあいます。
今年の私のケースがまさに、その状況にあります。
売却については、まずは、この物件を購入した時の業者さんに依頼していました。
昔ながらの不動産屋ですが、基本は正攻法の売買です。
3か月から半年ほど、この業者さんメインで販売していましたが、残念ながら物件が成約に至ることはありませんでした。
最近、いくつかの業者さんを開拓して、ヒアリングしてみると、テクニカルな融資付けでフルローン・オーバーローンを引っ張り出す仲介業者があります。
特に「売主寄りの業者」は、高速で物件を増やしたがる高属性の方をグリップしていそうなので、私の物件も、高属性の方に売りに出せば、そこそこの値段で売却出来る見込みのようです。高属性の人は、多少リスクがあっても給与所得で十分カバーできるので、私の物件を買ってもびくともしないと思いますが、初心者の方が仮に私の物件を買ってしまうと、やや心配・・という価格帯です。中古はそんな物件が出回っているので、要注意です！
一方で、最近買った物件は、別の仲介業者から購入したんですが、この仲介業者が、まさに買主寄りの仲介業者でした。
物件購入後も、いくつか物件を紹介してくれますが、がっつり指値できた後の価格を教えてくれます。
初めての不動産購入だと、その当たりの見極めがしづらいと思いますが、周りの評判を聞きながら、しっかり見極めて買主寄りの仲介業者を見つけてくださいね！
真剣に物件を探している人は、仲介業者をご紹介します。
昨日、久々に大学時代の知人と20年ぶりに再会しました。
私が考えているあるビジネスを手伝ってもらえないかと、私が彼にアポを取って実現した再会です。
同じ大学に通っていたのに、こんなにも変わるのかと感じました。
詳しくは書きませんが、お互いに普通に雇われる生活は嫌だと考えるタイプです。
私の場合、完全に雇われる生活から脱して、悠々自適な生活を送ることが出来るようになりました。
なぜならば、不動産という武器を手に入れたからです。
彼の得意分野は不動産では無いですが、私が考えている事業をお手伝いしてもらえないかと考えてます。
普通にサラリーマンをしているわけではなく、お金持ちではありませんが、時間持ちです。
まずはお金持ちではなく、時間持ちを目指しましょう！
普通の人でも、時間持ちにはなりやすいと思います。
そうすることで、チャンスが巡ってきやすくなります。
何事も、やり始めるのが遅いということはありません。
自分の置かれた環境で、時間持ちになる方法を考え、時間持ちになったあとお金持ちになる方法を探るでも遅くないです。
普通のサラリーマンが時間持ちになるには、不動産投資が非常に相性が良いです。
時間持ちになりたい方は、不動産購入・その後の運用をサポートしていきますので、一度無料相談に来てください。
これからの時代は、プログラミングが必須です。
パパが小学生に上がる子供にも教えられるように、雑誌でどんな教材が良いのか調べてみました。
教材でいうと
アワーオブコード(4歳以上)
ライトボット(4歳以上)
スクラッチ(7歳以上)
当たりが良いのではと書かれてました。
特にスクラッチは、他の雑誌でも評判が良さそうだったので、スクラッチでプログラミングを組んでみました。
子供でも出来るように、プログラミング言語を入力するものではなく、予め準備されている要素を繋ぎ合わせることで、プログラミングの概念を学ぶものでした。
20年ぶりにプログラムらしきを実践した私にとって、プログラミングは非常にとっつきにくく、この入門編がちょうど良いレベルでした。
初心者用の説明サイトやコミュニティーが充実しているので、参考にしながら作ったものがこちら。
子供が好きな「恐竜」や「昆虫」がランダムに出現して、それをクリックすると点数が入るというシンプルなソフトです。
残念ながら、まだ子供が妻と一緒に妻の実家に帰省中で、これを見せられていませんが、間違いなく興味を持ってもらえるかと。
子供の発想力は、無限の力を秘めてます。
その発想力をロジカルに組み立てて表現する、プログラミングはそんな能力を養うことが出来ると実感しました。
今、データサイエンティストの人材が不足しています。
その基盤となるプログラミングは、子供のうちに身に付けなくてはいけない、そんな時代になってます。
ビジネスも時代の変化についていける会社だけしか生き残れません。
不動産・FPなど、まだまだアナログな営業活動が多いので、変えていかねば。
