私のコインパーキング事業が稼働しました。
私がコインパーキングを実施するまでの経緯としては、
実は、私の顧客が関わっていました。
私は都内に土地から仕入れて建物を建てるスキームを得意としていて、ただ、このスキーム1億円近くかかります。
私の顧客は、そこまで融資を受けることが出来ない可能性が高かったんです。
せっかく私を頼ってきてもらったので、何とかその顧客でも出来る少額事業を考えた結果、コインパーキングを紹介することにしました。
ただ、私もコインパーキングの実績がないため、コインパーキングで成功している知人の元に同行して行くことにしました。
具体的な案件も紹介してもらいましたが、結果的には、その顧客はパーキングではなく、アパート経営の可能性をもう少し探りたいという事業で、パーキングをこのタイミングで実施するのは断念しました。
そのパーキングの案件を見ていた私は、現地をストリートビューでしか見ていませんが、認知もされやすそうな立地ですし、感覚的にこれはイケる！と感じ、そのまま翌日に契約してしまうのでした。
認知されるのに時間がかかるパーキングは、利益を生むまでに3～6か月かかると言われています。
まだ5日稼働しただけですが、もしかしたら初月度から利益が出る物件のような気がします。
私がパーキングをやり出すきっかけになった出来事は、「顧客のためにご紹介する」ことでした。
自分だけの都合だと、どうしても得意な「都内の土地から仕込んで新築アパートを建てるスキーム」になってしまいますが、「顧客のため」を考えると活動範囲が広がっていきます。
私の得意分野の都内新築でも良いですし、それ以外の問い合わせでも構いません。
出来るだけ多くの顧客のお金の問題を解決することをコンセプトとして活動していますので、是非、お問合せください。
昨日、サンワード貿易さんのセミナーに登壇いたしました。
不動産セミナーはアチコチで盛んに行われていますね。
それにしても幅広い年齢層の方が、不動産に関心がありそうです。
今回参加された方も20代～60代まで幅広く、女性も何名かいらっしゃいました。
数名の相談をその場で受けましたが、皆さん熱心です。
最近受ける印象は、女性の方が熱心ですね。
私の都内一等地に土地から仕込む手法は、金額が土地建物込で1億円を目安にしています。
金融機関の融資がある程度出るタイミングじゃないと普通のサラリーマンにはやりづらい手法かもしれません。
私は上手くトレンドに乗っかっていけたと思います。
私のやり方は、ローンが肝になってきますが、相談に来られる方が全て高額のローンを引けるかといえばそうではありません。
ただ、そこで突き放すのではなく、人それぞれの人生の目的や、現在保有の資源（ヒト、モノ、カネ、情報、時間）をヒアリングして、最適な運用を提案することが私のミッションだと思ってます。
お金に悩んでいる人を一人でも多く救えるよう、私もアンテナを高くして知識を増やし、行動を続けたいと思います。
昨日のセミナー参加者で、私と同じスキームがすぐに使えそうな方もいましたので、その方にはすぐに私の人脈を紹介することにしました。
23日に同行してきます。
良い物件があると良いんですが、こればかりは運の要素が非常に大きいです。
ただ、タイミング的には売主も銀行も決算間近で、掘り出し物が出やすい時期ですので、そこに期待です。
昨日、私の新規取り組みのコインパーキングがオープンしました。
1億円近い借入をして200万円～300万円のキャッシュフローを得る不動産より、300万円の投資で60万円のキャッシュフローを狙える投資の方が、より効率的と考えたわけです。
ただ、コインパーキング事業は、認知されるまでに時間がかかります。
最初の2～3か月は赤字を覚悟しておかないといけません。（自分の土地ではなく、転貸でやっていますので、月ぎめ駐車場の費用が毎月発生します）
3か月経過して、安定的に収益を生み始めば、不動産よりも低価格で参入でき、利益率も高いビジネスになるはずです。
賃貸は需要があるエリアは、何となくわかりますが、パーキングは未知数です。
しかも、場所が大阪。
300万円程度の初期投資ならば、日本政策金融公庫から簡単に融資が引けるだろうと思ってましたが、私の他の借入が多く、融資がおりませんでした。
しかし、この融資は、今、練り直している最中です。絶対に後追いで融資を出せてみせます。
これが、私の転貸コインパーキングのスタートになりますが、一方でもう一つ試そうとしているコインパーキング事業があります。
それが、Akippaや軒先のように、設備を導入せずともシェアリング出来る仕組みです。
まずは自分の保有物件で、どれぐらい収益性があがるのか、試してみます。
自己資金が少ない投資もサポートできるように、日々実践です。
いよいよ始まりますね。プレミアムフライデー。
世間はどれぐらい盛り上がっているんでしょうか。
その温度差を確認するために、今日は都心の様子を見に行こうと思います。
以前、セミナーで不動産に強い税理士を探している方がいらっしゃいましたので、今日は税理士先生のご紹介をしてきます。
人の相談を受けているうちに自分でも気づかなかったような知識が増えていきますので、積極的に相談を受け付けています。
今日の相談は、中古物件の減価償却費について。
税理士の先生曰く、中古物件だと減価償却費は決まってしまうからやりようが無いと言ってました。
多分、設備なのか、建物なのかで耐用年数が変わってきます。
減価償却費を多く取りたい人は、物件価格のうち出来るだけ「建物」ではなく償却年数の短い「設備」としたいんでしょうが・・。新築だったら設備か建物かの見極めをしやすいですが、きっと中古だとそれが出来ない（やりづらい）んでしょうね。
そんな結論で落ち着きそうな気がしますが、それでも、何か解が出ると良いですね。
私の税理士さんは、不動産に強い税理士さんなので、ご紹介することでメリットはあると思います。
そんな用事で都内に用事がありますので、一緒にプレミアムフライデーの様子を実感して来ます。
私は2008年に不動産投資を開始しました。
今では5棟5億円50部屋という規模の大家になりました。
不動産は将来に向けた資産形成方法として、非常に有効です。
私の保有物件は、エリアでいうと神奈川県が2棟（新築1棟、中古1棟）、都内が3棟（全て新築）です。
ほとんど新築でしかも都内にシフトしているわけですが、理由は明確です。
私の人生の目的が、雇われない生き方を目指すためです。
雇われずに家族を養うためには、いくつかの収入源が必要です。
そのうちの柱となるのが不動産です。
不動産は非常に再現性が高いビジネスで、今年の売上（家賃収入）が100あれば、来年の売上（家賃収入）も5%減程度を見込むことが出来ます。
賃貸の家賃収入は、需要があるエリアを選んでしまえば非常に手堅い収入になります。
しかも新築にシフトさせることで修繕リスクを軽減できます。
木造なので、修繕費用もそこまで大きくなく、一過性の費用も抑えられることが特徴です。
30年保有し続けて、ローンが無くなった頃に更地にして、土地を担保に相続用に建替えるという出口もしっかりあります。
問題なのは、ローンでしょうか。
借金に対してのストレスがある方もいると思いますが、私は不動産事業の魅力は、金融機関から借入出来ることだと思ってます。不動産賃貸業は「投資」ではなく「事業」です。
その感覚を身に付けながら、自分のペースで走り続ければ良いのです。
不動産はスポーツに例えるとマラソンです。
人それぞれゴールが、フルマラソンの人もいれば、ハーフの人もいます。10kmかもしれません。
大切なのは、自分のゴールがどこなのかです。
まずはゴールを作るためにワクワクする人生計画書を作り上げましょう。
人生計画書を作るためには自分と向き合う時間が必要です。
指定フォームもありますので、まずはご相談ください。
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複数の金融機関に断られ続けましたが、住宅ローンの借換に成功しました！
これはデカいです。
なぜならば、私が個人で保有している収益用の不動産を共同担保に入れられてしまっていたので、この共同担保の物件を売却しようとしたところ、売却で出来たお金は全て住宅ローンの繰り上げ返済に回すように言われていました。
「住宅用のローン」と「収益用のローン」が独立できたことで、「収益用単体」での作戦を組むことが出来るようになります。
この状態が当然と言えば当然の状態ですが、ここ1年近く、共同担保を抱えた状態で非常に身動きがとりづらい状況でした。
晴れて、自由の身になります。
住宅ローンの月々の返済が5万円ほど減ります。
更に、収益用物件の借換も成功すれば、うまくいけば10万円以上の月額キャッシュフローの改善が見込めます。
収益用物件の借換は、残念ながら住宅ローンの借換が成功した金融機関にお断りされてしまいましたが、それでも他行で何とか借換できないか、3月末に向けて全力疾走中です。
今年だけで、キャッシュフロー1000万円改善を目標にしてますが、1～3月までに500万円ぐらい目途を付けておきたいところです。
新規物件購入と、既存物件の借換が両方うまくいけば、500万円のキャッシュフロー改善は、十分達成圏内にあります。
常に行動し続けて、高いアンテナを張り続けて、情報を提供していこうと思います。
この時期は、勝負の時期ですね。
昨日、住宅ローンの借換を打診している金融機関から審査ＯＫの吉報が届きました。
今まで、何故か住宅ローンなのに、アパートローンよりも金利が高い状況でした。
住宅ローンの金額が多すぎたため、貸してくれる金融機関が少なかったのが実態でした。
今回の個人の確定申告で、不動産収入が安定していることを証明し、
法人もしっかり黒字の確定申告をして、
実績を積み上げていけば、たとえ一期だけでも評価してくれる金融機関はあるんですね。
この借換で返済額が年間60万円ほど削減できます。
収入を増やさずとも、支出を減らせば手元に残るお金は増えます。
当然ですが、この当然の取り組みを常に継続していくことで、手元にお金を残すことが出来るようになります。
顧客を幸せにするためには、まずは自分が幸せにならないといけません。
常に何か改善出来ることはないのか。
これを自問自答しながら、ノウハウとして蓄積して、顧客に展開していく。
これが私の目指している姿です。
不動産は金額が大きくて、一歩踏み出しづらいですが、資産性が高い物件を保有していれば、自宅であれ収益物件であれ、最後に売却出来る安心感があります。
今週も、3人の顧客に物件を紹介する予定です。
3人とも見かけのキャッシュフローではなく、資産性の高い物件を長く保有することを目的としているため、私に相談を持ち掛けてくださいました。
それ以外にも、明日、プレリリース予定のＲ社のコインパーキング事業のご紹介だったり、やること盛りだくさんです。
東芝の問題が気が気ではありません・・。
知り合いも何人かいますので。
ある程度の年齢になってしまうと、そこからの再出発がかなり難しくなりますからね。
やはり賢い選択肢としては、サラリーマンを続けながらも、副収入を得る仕組み作りが必要です。
少しずつ企業も副業を認め始めてますので、そんな方々をしっかりサポートしていきたいものです。
ところで、債務超過の問題ですが、負債が資産を上回って、自己資本がマイナスに陥ってしまうケースです。
不動産でいうと、どんな時に債務超過に陥りやすいかというと
＜資産が減るパターン＞
①流動資産がマイナスになる。≒キャッシュフローがマイナスになる。
原因としては、空室率アップ・家賃下落、突発の修繕費などが主要因として挙げられます。
②固定資産が減る。≒ 減価償却費が大きい場合
築古の物件を購入してしまうと、短い耐用年数で償却しますので、減価償却費が増えます。
減価償却費は、耐用年数で建物の価値をゼロにしようとしますので、その分資産価値が目減ります。
会計処理上は、不動産は土地値がしっかりしていれば、建物の価値がゼロになっても土地値が残っていますので資産価値は維持できます。
逆に少し前に流行った野立ての太陽光などは、安い土地に太陽光を設置して、しかも一年間で減価償却で一括で経費に落とすと確かに節税効果は高いですが、一気に債務超過に陥ります。
そうすると、銀行の評価は落ちてしまいますので、不動産を融資で購入しづらくなります。
主に以上の2つの影響で、資産は目減りしてしまいます。
特に減価償却費は実際にお金が出ていかないので、非常に分かりづらいですが、会計の仕組み上、建物の価値は目減りしていきますので、固定資産が減っていきます。
土地値は目減りしませんので、ある程度の資産価値をキープできるわけです。私が土地値の高い都内に物件を固めている理由はここにあります。
＜負債の影響＞
これも固定資産とのバランスなんですが、高金利で、耐用年数を超える長期間で借り入れを起こすと、負債が減っていきません。一方で先ほどの建物の減価償却は、しっかり進んでいきます。
元本返済金額 ＜ 減価償却費
となると、資産の目減りが、負債の目減りよりも早くなり、債務超過に陥りやすくなります。
この動きは、キャッシュフローとは別の世界で起こっていて、手元の現金の動きとは違うため、意識されづらく注意が必要です。
地方のRCをキャッシュフローが出るからと言って、高金利・耐用年数超えの期間で融資をひくと、実は知らず知らずのうちに債務超過に陥っていたりします。（しっかり現金を残しておけば、債務超過も逃れられるかもですが・・）
ということで、皆さん、流動資産（キャッシュフロー）には目がいきますが、この固定資産（減価償却費）と固定負債（借入元本）の関係もしっかり意識してください。
減価償却費が、借入元本の減り方よりも大きくないですか？
その物件、債務超過に陥っていませんか？
不動産はキャッシュフローが全てではないので、正しい知識を身に付けましょう。
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