みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、昨日に引き続き、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 2～」
についてお話しします。
昨日は、売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解までしました。
これを不動産に当てはめて具体化していきます。
まずは1.経費を最小化させるです。
不動産の経費を具体的に挙げていくと、
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用
このような経費がメインになってきます。
ここで、これらの経費を下げる方法を考えていきましょう。
a)借入金利の利息
一番経費が少ない方法は、物件を「現金」で買うことですね。。
利息だけのことを考えれば、現金買いですが、私は現金買いをおススメしません。
効率が悪いので・・
あとは金利が低い順に一般的には
都銀、地銀、信金、ノンバンク
の順番でしょうか。
ざっくりの金利のイメージは
①都銀・・0.5～1.0%
②地銀・・0.8～2.0%
③信金・・1.5%～2.5%
④スルガ・静銀・・3.3%～4.5%
⑤ノンバンク・・4%前後
属性や時期に依って、取引が出来る金融機関が変わってきます。
私は2008年に④スルガ銀行の融資を引いて不動産を始めました。
現時点での取引金融機関は②～③に格上げされました。
自分の属性を見極めながら、実績を積んで徐々に上位の金融機関との
付き合えることを目標としましょう。
一番良い方法は、自分に見合った金融機関から初めて
実績を積んだあと借換or売却による資産組替です。
実は物件をしっかり見極めていないと、借換は難しいです、
数年単位で実績を積んでも難しいです。
それよりは、5年スパンで売却して、キャッシュリッチになったあと
次の物件を買う際に上位の金融機関と取引をする方法です。
あとは、強力なコネですね。
私もコネはありますので、融資を受けたい人はご連絡ください。
次回は他の経費についてもお話しします。
