みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、昨日に引き続き、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 3～」
についてお話しします。

おさらいですが、
売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解をしました。

これを不動産に当てはめて具体化していきます。
まずは1.経費を最小化させるです。
不動産の経費を具体的に挙げていくと、
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用

先日はa)の話をしたので、今日はb)固定資産税について。

固定資産税とは、毎年1月1日に土地や家屋といった固定資産を
所有している人に市町村が課する税金です。

固定資産税の計算式＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）

ここで、固定資産は土地と建物に分かれます。
不動産投資をする上で、知識として入れて欲しいのが
建物の評価額が構造に大きく依存します。

なぜならば、建物の評価は国で定める「固定資産評価基準」に基づき、
再建築価格を基準に評価されるためです。

積算評価を気にする人が居ますが、高積算評価 =　高固定資産税

なので、手元にお金が残りづらいんです。

ＲＣ構造は銀行評価が出やすく、融資も引きやすい = 固定資産税が高く
経費率が高いという構造です。

今回の固定資産税という意味では再調達価格が安い順に
木造が一番安く、次に鉄骨、そしてRCが一番高い、そんな構造になってます。

銀行の融資が引きやすいという理由で安易に地方ＲＣを購入すると
こんなしっぺ返しがありますので、気を付けましょう。