みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 6～」
についてお話しします。

おさらいですが、
売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解をしました。

そして、1.経費を具体的に挙げていくと
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用

などがあるという話を既にさせていただきました。

本日はe)管理会社への管理委託費です。

一般的な管理費の相場は家賃の約5%程度と言われています。

この5%に含まれている主な業務内容は
①家賃の入金管理（滞納対応含む）
②トラブル・クレームの対応
③巡回清掃
④退去時の立会い・原状回復・精算

当たりです。

実は、私は自主管理してます。

①は入居者の属性によって、保証会社に加入してもらうことで滞納リスクを低減できます。
入金管理は部屋数が増えると自分でやると面倒なのは面倒ですが、サラリーマンをやりながらも自分で出来る範疇と思います。

②管理を委託している場合は、管理会社が窓口になり、業者に発注をかけることになりますが、
ここでかかる発注費用は全てオーナー持ちです。
どうせオーナーが費用を負担することになるので、直接、発注先の業者さえチームを作ってしまえば
特に管理会社が居なくても対応できます。

③巡回清掃
遠いと自分でやるのは大変ですね。
これもチームを作って、例えばシルバースタッフに外注するなどで、経費を最小限に抑えることができます。
わざわざ管理をする必要は無いと思います。

④退去時の立会い・原状回復・精算
入居者と一番もめるので、委託したいところです。
ただ、管理会社にお願いしなくても、入居者を決めた仲介業者に委託することは出来ます。

わざわざ、毎月のように管理会社に家賃の〇％という管理費を支払わずとも、必要な時に必要なチームが出来上がって
いれば、管理費を払い続ける必要はないでしょう。

もちろん、それすら面倒で管理を委託したい人は、お任せで構わないですが、入居者と距離を置くと、
入居者の声が聞こえづらくなり求められているニーズが分からなくなることもあるので、出来る人は自主管理をお勧めします。