今日のコラム

  • 持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法 ~①売上高利益率 6~

    2017.04.28

    みなさん、こんにちは。
    溝口晴康です。
    今日は、
    「持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法 ~①売上高利益率 6~」
    についてお話しします。

    おさらいですが、
    売上高利益率を最大化させるためには
    1.経費を最小化させる
    2.売上を最大化させる
    3.売上高経費率を最小化させる
    という分解をしました。

    そして、1.経費を具体的に挙げていくと
    a)借入金利の利息
    b)固定資産税
    c)修繕費
    d)光熱費
    e)管理会社への管理委託費
    f)入居時の仲介業者への広告報酬費用

    などがあるという話を既にさせていただきました。

    本日はe)管理会社への管理委託費です。

    一般的な管理費の相場は家賃の約5%程度と言われています。

    この5%に含まれている主な業務内容は
    ①家賃の入金管理(滞納対応含む)
    ②トラブル・クレームの対応
    ③巡回清掃
    ④退去時の立会い・原状回復・精算

    当たりです。

    実は、私は自主管理してます。

    ①は入居者の属性によって、保証会社に加入してもらうことで滞納リスクを低減できます。
    入金管理は部屋数が増えると自分でやると面倒なのは面倒ですが、サラリーマンをやりながらも自分で出来る範疇と思います。

    ②管理を委託している場合は、管理会社が窓口になり、業者に発注をかけることになりますが、
    ここでかかる発注費用は全てオーナー持ちです。
    どうせオーナーが費用を負担することになるので、直接、発注先の業者さえチームを作ってしまえば
    特に管理会社が居なくても対応できます。

    ③巡回清掃
    遠いと自分でやるのは大変ですね。
    これもチームを作って、例えばシルバースタッフに外注するなどで、経費を最小限に抑えることができます。
    わざわざ管理をする必要は無いと思います。

    ④退去時の立会い・原状回復・精算
    入居者と一番もめるので、委託したいところです。
    ただ、管理会社にお願いしなくても、入居者を決めた仲介業者に委託することは出来ます。

    わざわざ、毎月のように管理会社に家賃の〇%という管理費を支払わずとも、必要な時に必要なチームが出来上がって
    いれば、管理費を払い続ける必要はないでしょう。

    もちろん、それすら面倒で管理を委託したい人は、お任せで構わないですが、入居者と距離を置くと、
    入居者の声が聞こえづらくなり求められているニーズが分からなくなることもあるので、出来る人は自主管理をお勧めします。

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