皆さんこんにちは。
溝口晴康です。
今日は「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～まとめ～」
についてお話しします。

ＲＯＥの分解の中で、③財務レバレッジにほとんど触れませんでしたが、自己資本利益率を上げるのに、
自分のお金ではなく他人のお金（融資）を使って運用するのは当たり前なので、これは割愛します。

不動産で成功するポイントを一言で言うと、

『物件にどのように付加価値を付けるのか』

この一言に尽きると思います。

今まで、9棟9億円（仕掛り物件含む）の物件を購入し、その内訳は

a) 中古一棟物件 2棟
b) 新築1棟物件　7棟

そのうち3棟を売却しました。

売却済物件の内訳は、a)中古2棟、b)新築1棟です。

a)中古物件の付加価値を上げるために

具体的には、今では当たり前になりつつあるインターネット無料設備を2010年には導入していました。

それ以外にも

・インターホンをモニターホンに変更
・アクセントクロスで見栄えを良くする
・ＩＫＥＡの照明や鏡などで部屋をドレスアップ
・古めかしいＩＨコンロを退去の度に新品に交換
・シェアハウスへのリノベーション

等々の施策を積み上げて、家賃下落を食い止め、むしろ家賃を上げていました。

b)新築物件の付加価値を上げるために

自分で土地から購入して、工務店に施工してもらいましたので、割安に建てることができました。

あとは、
・ニーズが高まりつつあった宅配ＢＯＸ設置。
・インターネットはもちろん無料。
・独立洗面台設置（イタリアから輸入品）
・場所によって、オートロック

など。

ほとんどの物件が駅から徒歩5分圏内、かつ、建物も上記のように最新ニーズをくみ取った物件に仕上げています。

ちなみに新築物件7棟のうち、6棟を土地から購入してます。

この6棟は、すぐに売却すれば1割ぐらいは利益を乗せて売ることができます。

では、何故、1棟だけ土地から購入しなかったのか。

実はこの1棟だけは目的が違いました。

ある限られた期間の中で、新規の金融機関を開拓する必要があったので、出回っている物件の中で相対評価で購入を決めてしまいました。

考え方としては、③財務レバレッジを最大化するためです。

結果的には良かったことも悪かったことも。

物件力は劣るので、長く保有する物件ではなく、既に売却依頼にかけてます。一方で新規に開拓した金融機関のおかげで、今年に入ってからも1棟購入することができました。

やはり、単純に出回っている物件を購入して、そのまま賃貸に出して、退去が出たら原状回復・・、このルーチンを続けていても、家賃が下がりジリ貧になります。

まとめ
物件に付加価値を付けて、家賃を上げて、数年後に売却する。
これを複数物件で実現出来ると、あっという間にお金が増えます。