こんにちは。

溝口晴康です。

 

今日は、「こんな新築物件を買ってはいけない」についてお話しします。

 

私は仕掛中の物件を含めて、今まで6棟の新築アパートを購入しました。

実はこのうち5棟は全て土地から購入して、その後工務店を選んで建ててます。

 

いわゆる建売の新築アパートは今まで1棟しか購入したことがありません。

 

何故かといえば、建売は業者の利益が載っていて十分に安く仕入れることが出来ないためです。

 

では、何故、新築アパートを購入したのか。

 

それは新規の金融機関を開拓したかったからです。

 

ただ、この建売、狭小間取りで利回りだけを重視した一棟アパートです。

 

確かに見かけの利回りは、同じエリアで相対評価をすると高いです。

 

しかし、このような物件には出来るだけ手を出さない方が良いでしょう。

 

私の保有してみて実感しました。

 

この物件を2016年6月に購入して、1年間経ちましたが、何と既に3つも事件が起こってます。

 

一応、再度申し上げると、2016年3月に完成している新築物件で、しかし、狭小間取りという物件です。

 

残念なことに、「狭小間取り」＝「入居者の属性がそこまで良くない」ことが往々にしてあります。

 

私の物件も漏れなくそんな物件でした。

 

最初に起こった問題。

 

ゴミ問題。

 

近隣住人からクレームが来ました。

 

ゴミ出し日を無視しているため、カラスが生ごみを荒らしていると。

 

その生ごみを近隣住人の住まいに落としてしまっているようです。

 

何度か入居者に通知していますが、複数に渡りクレームが続いてます。

 

これが一点目の問題。

 

そして2点目の問題。

 

滞納です。

 

これは、保証会社を入れていたため、保証会社が負担していますが、保証会社が訴訟を起こすようです。

 

私への被害は最小限に収まっていますが、保証会社に入っていなければどうなっていたかと思うとぞっとしますね。

 

 

そして3点目。

 

入居者間のトラブル。

 

外国人が住んでおり、上下階での騒音でトラブルになり、警察沙汰になりました。。

 

オーナーチェンジ物件なので、私も入居者を選べませんでしたが、結局、このような人たちが住んでしまうリスクはあるわけです。

 

今までの私の物件が何と優良な入居者だったか良く分かります。

 

さすがに手に負えないので、管理会社を間に入れることにしました（他の物件は自主管理です）。

 

単純に利回りだけで評価すると、こんな結果になりますので、皆さんも注意してください。

 

上記の物件のようにならないよう、今後も土地から仕入れて、きちんと20m2前後を確保した物件をコンサルしていこうと思います。