みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、昨日に引き続き、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 2～」
についてお話しします。
昨日は、売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解までしました。
これを不動産に当てはめて具体化していきます。
まずは1.経費を最小化させるです。
不動産の経費を具体的に挙げていくと、
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用
このような経費がメインになってきます。
ここで、これらの経費を下げる方法を考えていきましょう。
a)借入金利の利息
一番経費が少ない方法は、物件を「現金」で買うことですね。。
利息だけのことを考えれば、現金買いですが、私は現金買いをおススメしません。
効率が悪いので・・
あとは金利が低い順に一般的には
都銀、地銀、信金、ノンバンク
の順番でしょうか。
ざっくりの金利のイメージは
①都銀・・0.5～1.0%
②地銀・・0.8～2.0%
③信金・・1.5%～2.5%
④スルガ・静銀・・3.3%～4.5%
⑤ノンバンク・・4%前後
属性や時期に依って、取引が出来る金融機関が変わってきます。
私は2008年に④スルガ銀行の融資を引いて不動産を始めました。
現時点での取引金融機関は②～③に格上げされました。
自分の属性を見極めながら、実績を積んで徐々に上位の金融機関との
付き合えることを目標としましょう。
一番良い方法は、自分に見合った金融機関から初めて
実績を積んだあと借換or売却による資産組替です。
実は物件をしっかり見極めていないと、借換は難しいです、
数年単位で実績を積んでも難しいです。
それよりは、5年スパンで売却して、キャッシュリッチになったあと
次の物件を買う際に上位の金融機関と取引をする方法です。
あとは、強力なコネですね。
私もコネはありますので、融資を受けたい人はご連絡ください。
次回は他の経費についてもお話しします。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、昨日に引き続き、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 3～」
についてお話しします。
おさらいですが、
売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解をしました。
これを不動産に当てはめて具体化していきます。
まずは1.経費を最小化させるです。
不動産の経費を具体的に挙げていくと、
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用
先日はa)の話をしたので、今日はb)固定資産税について。
固定資産税とは、毎年1月1日に土地や家屋といった固定資産を
所有している人に市町村が課する税金です。
固定資産税の計算式＝固定資産税評価額（課税標準額）×1.4％（標準税率）
ここで、固定資産は土地と建物に分かれます。
不動産投資をする上で、知識として入れて欲しいのが
建物の評価額が構造に大きく依存します。
なぜならば、建物の評価は国で定める「固定資産評価基準」に基づき、
再建築価格を基準に評価されるためです。
積算評価を気にする人が居ますが、高積算評価 = 高固定資産税
なので、手元にお金が残りづらいんです。
ＲＣ構造は銀行評価が出やすく、融資も引きやすい = 固定資産税が高く
経費率が高いという構造です。
今回の固定資産税という意味では再調達価格が安い順に
木造が一番安く、次に鉄骨、そしてRCが一番高い、そんな構造になってます。
銀行の融資が引きやすいという理由で安易に地方ＲＣを購入すると
こんなしっぺ返しがありますので、気を付けましょう。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 4～」
についてお話しします。
おさらいですが、
売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解をしました。
そして、1.経費を具体的に挙げていくと
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用
などがあるという話を既にさせていただきました。
本日はc)修繕費です。
私は、最初に中古ＲＣ物件を購入しました。
満室前提で年間で200万円手元に残りましたが、
5年保有していたなかで設備故障が3度発生しました。
①給水ポンプの故障
②店舗エアコン故障
③エレベーター開閉扉のモーター故障
③エレベーターだけは、業者の有休品を無償で借り受けるというウルトラＣで解決しましたが、
①②は相見積をしてもそれぞれ数十万円の出費となりました。
同じ年に発生していたら、その年は手元にお金が残らなかったでしょう。
建物の構造では、RC > 鉄骨 > 木造の順に経費が発生し、一番お金がかかるのはRCです。
私は、大規模修繕を経験していませんが、建物の規模によっては1千万円を超えることもあります。
建築の知識があり、修繕やリフォームを格安で出来る自信がある方は、再生物件を手掛けると良いと思います。
しかし、何の知識もないサラリーマンは、この修繕リスクを避けることが大事と考えてます。
そのためには、「木造」「新築」は修繕リスクが少なく、結果的に私はこれを増やすことでリタイヤすることができました。
修繕リスクと「共存」するか「回避」するか、自分の置かれている環境で決めましょう。
私は「回避」ことを選択し、土地から建物を建てるスキームをサポートしてます。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 4～」
についてお話しします。
売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解をしました。
そして、1.経費を具体的に挙げていくと
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用
本日はd)光熱費です。
電気・水道・ガスが主な費用ですが、最近では通信費としてインターネット費用もあります。
私の物件は、入居者はインターネット無料です。
その分、大家がインターネット費用を一括で負担しているわけです。
インターネットの費用は、経費として出て行ってしまいますが、入居率アップのために
必要な経費です。
各エリアで安い業者さんが違いますので、導入したい方はお問合せください。
あとは、共用部の電気代を抑えるためには、一般的には電球をLEDに変えるなどが
あります。
水道の費用は抑えようがありませんが、共用部を自由に使われないようにするために
蛇口のハンドルロックをして、使える人を限定するなどでしょうか。
ガスは、共用部には無いので、大家が負担することはありませんが、私はシェアハウスやAirbnbなどを運用しているので、
ガス代も負担している物件があります。
入居者の費用負担を考えると、プロパンではなく都市ガスが良いです。
特に都心は、ほとんどが都市ガスなので、プロパンガスの物件というだけで嫌がられてしまう場合もあります。
光熱費は、不動産経営をするうえで、そこまで金額のインパクトはありませんが、
毎月発生する費用です。
そのエリアの入居者ニーズをしっかり読み取って、必要なものにはお金を使いながら、満室経営を心掛けましょう。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 6～」
についてお話しします。
おさらいですが、
売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解をしました。
そして、1.経費を具体的に挙げていくと
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用
などがあるという話を既にさせていただきました。
本日はe)管理会社への管理委託費です。
一般的な管理費の相場は家賃の約5%程度と言われています。
この5%に含まれている主な業務内容は
①家賃の入金管理（滞納対応含む）
②トラブル・クレームの対応
③巡回清掃
④退去時の立会い・原状回復・精算
当たりです。
実は、私は自主管理してます。
①は入居者の属性によって、保証会社に加入してもらうことで滞納リスクを低減できます。
入金管理は部屋数が増えると自分でやると面倒なのは面倒ですが、サラリーマンをやりながらも自分で出来る範疇と思います。
②管理を委託している場合は、管理会社が窓口になり、業者に発注をかけることになりますが、
ここでかかる発注費用は全てオーナー持ちです。
どうせオーナーが費用を負担することになるので、直接、発注先の業者さえチームを作ってしまえば
特に管理会社が居なくても対応できます。
③巡回清掃
遠いと自分でやるのは大変ですね。
これもチームを作って、例えばシルバースタッフに外注するなどで、経費を最小限に抑えることができます。
わざわざ管理をする必要は無いと思います。
④退去時の立会い・原状回復・精算
入居者と一番もめるので、委託したいところです。
ただ、管理会社にお願いしなくても、入居者を決めた仲介業者に委託することは出来ます。
わざわざ、毎月のように管理会社に家賃の〇％という管理費を支払わずとも、必要な時に必要なチームが出来上がって
いれば、管理費を払い続ける必要はないでしょう。
もちろん、それすら面倒で管理を委託したい人は、お任せで構わないですが、入居者と距離を置くと、
入居者の声が聞こえづらくなり求められているニーズが分からなくなることもあるので、出来る人は自主管理をお勧めします。
皆さん、こんにちは。溝口晴康です。
今日は、「総資産はその人の信用力を表す」について
お話ししたいと思います。
私は、現在では総資産が約8億円あります。
しかし、そのうち借入が7億円あります。
差し引きで純資産が約1億円です。
この話を聞いてみなさん、どう感じますか。
着目すべきは、総資産8億円です。
一気に総資産8億円を築けたわけではありません。
ほとんど借入が占めていますが、この借入こそ、その人の信用力に当たります。
あなたは信用できるから、これだけお金を貸しますよと言ってくれているのです。
テクニカル的に融資を引く技もありますが、基本的にはその人の信用力に当たると言っても過言ではありません。
では、信用力を身に付けるためにはどうすれば良いでしょうか。
私たちは、一つ一つ実績を積み上げていくしかありません。
その実績を一つ一つ評価してもらう。
1の積み重ねを継続するしかありません。
私は2008年に不動産を始めて、最初の物件が7700万円でした。
ほとんどフルローンに近い状態から始めたので、約9年間で総資産が10倍になったのです。
実績を積み上げていくことで資産を積み上げることが出来ます。
まずは一歩踏み出しましょう。
私が今やろうとしていることは、出来るだけ多くの人を夢を応援したいと思ってます。
そのためには目先のお金の心配ごとを解消していきますので、まずは無料面談に来てください。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、「高く売却出来るチャンスを自ら棒に振った理由」
についてお話しします。
先日、平日の昼間から不動産関係者と代々木公園で花見をしてきました。
花見後は、別のアポで大学時代の後輩たちと飲み、
ＩＴ業界の前線にいる彼らを巻き込んで
ビジネスが出来ないか話をしてました。
早く不動産を買ってリタイヤするように説得中ですが、
既に家庭を持ち、本業でもそこそこのポジションについていると、
そこまで積極的にリタイヤするつもりはないようです。
それでも、友人Aがついに念願の大家になりました。
まずは彼を巻き込んで面白ビジネスが立ち上げられないか企み中です！
ところで、本題です。
今、6年保有した物件を売却依頼中ですが、元々売却したいと思っていた金額から
少しずつ値段を下げて、ここで決めて欲しいという価格まで下げてます。
それでも買う側からすると、まだ少し高いかなという価格です。
ある程度の属性の方ならば、とある仲介業者さんに任せれば、
フル or オーバーローンのスキームで購入出来る物件です。
その仲介業者に売却依頼をした1週間後、先ほどの友人A君から私に連絡がありました。
友人Ａ「〇〇って駅（私が売却依頼をかけている物件の最寄り駅）、近かったよね？」
この一言で、友人Ａ君がどんな状況に陥っているのか、すぐにピンときました。
1棟目を買って、次の物件を探している友人Ａ。
友人Ａ「今、××という金融機関で事前審査中。」
この二つのコメントを聞いて、自信が確信に変わりました。
Ａ君が買おうとしている物件は、まさしく私が売ろうとしている物件だったのです。
私が買う立場に立っても良い物件だと思っていていれば、
きっと仲介業者を介さずに友人Ａ君に直接売却したでしょう。
そうすれば、お互いに仲介手数料がかからないので、
2人合わせたら1000万円近い仲介手数料が免除されます。
しかし、私は友人Ａに辞めておくように伝えました。
心配しているのは、修繕系トラブルと出口です。
まずは大規模修繕で数百万円～1千万円近くの金額が
5年以内に発生するのではという懸念。
そして物件は鉄骨で築25年を経過してますので、残り耐用年数が約10年。
この物件を買ってしまうと、次に売りにくくなります。
1億円も超えてますし。
よく彼とは大学時代に徹夜で麻雀をしたんですが、
完全に「引っ掛けリーチ」に引っかかってしまってます。
当時は引っ掛けリーチが決まると快感でしたが、さすがに大人になり、
更に不動産の引っ掛けリーチに引っかかると洒落になりません。
売買の本質は、他人から自分に資産を移転させることです。
さすがに友人の資産を奪ってまで自分の利益を確定させることは出来ませんね。。
それなりにニーズはあるエリアですし、満室で回ってますので、
瞬間的なインカムゲインは悪くは無いですが、それでも買って終わりじゃないですからね。
中古は見かけの利回りだけに目を奪われると、痛い目にあいますので気をつけましょう！
そんな引っかからないためには土地から仕入れる新築が安心です。
関心がある方はまずは無料相談から。
