こんにちは、溝口晴康です。

 

確定申告の時期ですね。

 

皆さんは自分で確定申告をやっていますか？

 

自分でやってみると、いろいろ気づきがあります。

 

昨年、物件を売却したのですが、計算してみると利益は4000万円以上。

 

売却で気を付けなくてはいけないことは、保有期間と次に売却する時期の2点だけだと思っていました。

 

一つ目の保有期間は、個人で所有する場合、5年間（売却する年の1月1日時点で5年間以上なので、実質5年+αの期間）を境に

譲渡所得税が長期か短期に分かれ、税金が20%近く変わります。

 

今回の私のケースは約6年間保有したので、無事に長期譲渡でした。

 

そして2点目に気をつけるべきは、次の売却時期。

 

これは課税売上が1000万円以上となると、課税業者となります。

 

不動産の売買は、金額が土地と建物に分かれますが、知らず知らずのうちに建物に消費税がかかっています。

 

売却した時に建物価格が1000万円を超えていると、2年後に課税業者になってしまいます。

 

つまり、今回の私のケースだと2017年度に売却して、課税売上が1000万円以上発生しているため、

2年後の2019年には課税事業主になります。

 

私が2019年に保有物件を売却した場合、知らず知らずのうちに建物の消費税を受け取っています。

消費税は売上が発生した場合「仮受」しており、仕入の際に「仮払」しています。

 

基本的にはこの差額を国に返還したり、国から還付されたりするのですが、

仮に2019年に建物5400万円(消費税400万円)で売却した場合、仮受消費税400万円を国に戻さないといけません。

 

消費税の話は複雑なので、税理士の先生に確認しましょう。

 

実はもう一点、売却の件で今回気づいた点があったのですが、話が長くなってしまったので、次回に持ち越します。