みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 4～」
についてお話しします。
おさらいですが、
売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解をしました。
そして、1.経費を具体的に挙げていくと
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用
などがあるという話を既にさせていただきました。
本日はc)修繕費です。
私は、最初に中古ＲＣ物件を購入しました。
満室前提で年間で200万円手元に残りましたが、
5年保有していたなかで設備故障が3度発生しました。
①給水ポンプの故障
②店舗エアコン故障
③エレベーター開閉扉のモーター故障
③エレベーターだけは、業者の有休品を無償で借り受けるというウルトラＣで解決しましたが、
①②は相見積をしてもそれぞれ数十万円の出費となりました。
同じ年に発生していたら、その年は手元にお金が残らなかったでしょう。
建物の構造では、RC > 鉄骨 > 木造の順に経費が発生し、一番お金がかかるのはRCです。
私は、大規模修繕を経験していませんが、建物の規模によっては1千万円を超えることもあります。
建築の知識があり、修繕やリフォームを格安で出来る自信がある方は、再生物件を手掛けると良いと思います。
しかし、何の知識もないサラリーマンは、この修繕リスクを避けることが大事と考えてます。
そのためには、「木造」「新築」は修繕リスクが少なく、結果的に私はこれを増やすことでリタイヤすることができました。
修繕リスクと「共存」するか「回避」するか、自分の置かれている環境で決めましょう。
私は「回避」ことを選択し、土地から建物を建てるスキームをサポートしてます。
