今日のコラム

  • 持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法 ~①売上高利益率 3~

    2017.04.21

    みなさん、こんにちは。
    溝口晴康です。
    今日は、昨日に引き続き、
    「持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法 ~①売上高利益率 3~」
    についてお話しします。

    おさらいですが、
    売上高利益率を最大化させるためには
    1.経費を最小化させる
    2.売上を最大化させる
    3.売上高経費率を最小化させる
    という分解をしました。

    これを不動産に当てはめて具体化していきます。
    まずは1.経費を最小化させるです。
    不動産の経費を具体的に挙げていくと、
    a)借入金利の利息
    b)固定資産税
    c)修繕費
    d)光熱費
    e)管理会社への管理委託費
    f)入居時の仲介業者への広告報酬費用

    先日はa)の話をしたので、今日はb)固定資産税について。

    固定資産税とは、毎年1月1日に土地や家屋といった固定資産を
    所有している人に市町村が課する税金です。

    固定資産税の計算式=固定資産税評価額(課税標準額)×1.4%(標準税率)

    ここで、固定資産は土地と建物に分かれます。
    不動産投資をする上で、知識として入れて欲しいのが
    建物の評価額が構造に大きく依存します。

    なぜならば、建物の評価は国で定める「固定資産評価基準」に基づき、
    再建築価格を基準に評価されるためです。

    積算評価を気にする人が居ますが、高積算評価 = 高固定資産税

    なので、手元にお金が残りづらいんです。

    RC構造は銀行評価が出やすく、融資も引きやすい = 固定資産税が高く
    経費率が高いという構造です。

    今回の固定資産税という意味では再調達価格が安い順に
    木造が一番安く、次に鉄骨、そしてRCが一番高い、そんな構造になってます。

    銀行の融資が引きやすいという理由で安易に地方RCを購入すると
    こんなしっぺ返しがありますので、気を付けましょう。

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