東芝の問題が気が気ではありません・・。

知り合いも何人かいますので。

 

ある程度の年齢になってしまうと、そこからの再出発がかなり難しくなりますからね。

 

やはり賢い選択肢としては、サラリーマンを続けながらも、副収入を得る仕組み作りが必要です。

 

少しずつ企業も副業を認め始めてますので、そんな方々をしっかりサポートしていきたいものです。

 

ところで、債務超過の問題ですが、負債が資産を上回って、自己資本がマイナスに陥ってしまうケースです。

 

不動産でいうと、どんな時に債務超過に陥りやすいかというと

 

＜資産が減るパターン＞

①流動資産がマイナスになる。≒キャッシュフローがマイナスになる。

原因としては、空室率アップ・家賃下落、突発の修繕費などが主要因として挙げられます。

 

②固定資産が減る。≒ 減価償却費が大きい場合

築古の物件を購入してしまうと、短い耐用年数で償却しますので、減価償却費が増えます。

減価償却費は、耐用年数で建物の価値をゼロにしようとしますので、その分資産価値が目減ります。

 

会計処理上は、不動産は土地値がしっかりしていれば、建物の価値がゼロになっても土地値が残っていますので資産価値は維持できます。

 

逆に少し前に流行った野立ての太陽光などは、安い土地に太陽光を設置して、しかも一年間で減価償却で一括で経費に落とすと確かに節税効果は高いですが、一気に債務超過に陥ります。

 

そうすると、銀行の評価は落ちてしまいますので、不動産を融資で購入しづらくなります。

 

主に以上の2つの影響で、資産は目減りしてしまいます。

 

特に減価償却費は実際にお金が出ていかないので、非常に分かりづらいですが、会計の仕組み上、建物の価値は目減りしていきますので、固定資産が減っていきます。

 

土地値は目減りしませんので、ある程度の資産価値をキープできるわけです。私が土地値の高い都内に物件を固めている理由はここにあります。

 

＜負債の影響＞

これも固定資産とのバランスなんですが、高金利で、耐用年数を超える長期間で借り入れを起こすと、負債が減っていきません。一方で先ほどの建物の減価償却は、しっかり進んでいきます。

元本返済金額 ＜　減価償却費

 

となると、資産の目減りが、負債の目減りよりも早くなり、債務超過に陥りやすくなります。

 

この動きは、キャッシュフローとは別の世界で起こっていて、手元の現金の動きとは違うため、意識されづらく注意が必要です。

 

地方のRCをキャッシュフローが出るからと言って、高金利・耐用年数超えの期間で融資をひくと、実は知らず知らずのうちに債務超過に陥っていたりします。（しっかり現金を残しておけば、債務超過も逃れられるかもですが・・）

 

ということで、皆さん、流動資産（キャッシュフロー）には目がいきますが、この固定資産（減価償却費）と固定負債（借入元本）の関係もしっかり意識してください。

 

減価償却費が、借入元本の減り方よりも大きくないですか？

 

その物件、債務超過に陥っていませんか？

 

不動産はキャッシュフローが全てではないので、正しい知識を身に付けましょう。

 

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