みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
本日は、「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの方法」
についてお話しします。
みなさん、ＲＯＥという指標を知っていますか？
不動産では聞きなれない指標だと思います。
経営指標の一つで、直訳するとReturn on equity(自己資本利益率)です。
自己資本をどれだけ有効に使って利益を生み出すのかという指標です。
お金を持っていない人がどうやって富裕層になるのか、これを考えるために
比較的近い経営指標と思います。
自己資本利益率 = 利益/自己資本 ですが、
これを分解すると以下の3つに分解できます。
利益/売上高（①） × 売上高/総資産（②） × 総資産/自己資本（③）
この3つの要素に分解することで、よりオペレーションレベルでどんなアクションをすれば
良いか明確になってきます。
①売上高利益率（利益/売上高）
売上は、不動産でいうところの家賃収入です。
利益は売上から経費を引いた金額。
目に見える経費で大きなものは主に、「固定資産税」「修繕費」「借入利息」でしょうか。
目に見えない経費でいうと、減価償却費がありますが、ここでは考えないことにします。
②総資産回転率（売上高/総資産）
総資産はいわゆる物件価格ですが、不動産の世界でいうと、表面利回りです。
しかし、見方を変えると総資産回転率になります。
これは、在庫を何回転できるかという指標です。
総資産回転率(表面利回り) 10%というのは、1年間に資産が1/10回転しか出来ない（10年で在庫を1回転させる）という指標です。
経営上は、在庫を回転させてナンボですが、不動産は宅建業者でない限り、売買の度に仲介手数料を支払う必要があるので、
頻繁に在庫を回転させることはできません。
それでも、5～10年スパンで回転させていくことで、経営資源を有効活用できるようになります。
③財務レバレッジ（総資産/自己資本）
どれだけ借入を有効に使えているかです。
自分の現金で買える物件を買うより、借り入れを使った方が資産が増えるスピードが増していきます。
自己資本をどれだけ有効に使えるかを示す指標なので、もちろん、借入を増やして運用した方が
効率的にお金を生む仕組みを作ることができますね。
次回は、具体的な事例を挙げて、どのように資産を増やすべきかお話ししたいと思います。
