皆さん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～財務レバレッジ～」
についてお話しします。
ROE（自己資本利益率 （利益/自己資本））が
①売上高利益率（利益/売上）
×
②総資産回転率（売上/総資産）
×
③財務レバレッジ（総資産/自己資本）
の3つに分解でき、これを最大化していくことが不動産で富裕層になれる最速の方法ですが、
今日はその中で③財務レバレッジについてです。
不動産が他の運用商品と比較した時に、圧倒的に違うのは、銀行の融資を受けることが出来ることです。
株やＦＸと異なり、一つの事業として認められているのです。
これを使わない手はありません。
銀行から融資を受けることで事業のスピードを加速させることが出来ます。
例えば、私が勧めている「都内の土地から1棟アパートを仕込むスキーム」があります。
都内の世田谷・目黒当たりでも6部屋程度ならば、
概ね、土地7000万円、建物3000万円の総額1億円という規模感です。
十分賃貸需要があるエリアですし、住居としても人気があるので売却することも十分できます。
仮に1億円・30年・金利1.2%で融資を受けることが出来たとします。
表面利回りが6%前後だと、自主管理すれば毎年のキャッシュフローは、200万円程度です。
10年間は大きな修繕なく、想定通りのキャッシュフローを得ることが出来ると思います。
そして、何よりも10年間保有したあと、当初1億円あった借入がどうなっているかというと
残債が7000万円まで減ってます。
10年間で3000万円も残債が減っているんです。
仲介手数料等を無視すれば、10年後に土地値の7000万円で売却すれば、
10年間キャッシュフロー総額2000万円を入手できます。
10年後ならば建物の価値も残っていますので、7000万円での売却はあくまで最低ライン、
物価が上がってインフレになれば購入時よりも高く売却出来る可能性もあり、
購入時と同額1億円で売れたとしたら、10年間の家賃収入以外に3000万円もの現金を取得できます。
10年後の売却価格は、読み切れませんが、それでも借入の残債が毎月のように減っていくことは
まぎれもない事実です。
なので、
・財務レバレッジをきかせて（借入をして）不動産を早く始める
・早く借金の残債を減らす
・売却により、返済した元本を現金化する
というサイクルを5年～10年で回していくという手法が、最速で富裕層になる道です。
現在、スターダストプロジェクトと題して、都内に土地から仕込む新築アパートプロジェクトを進行中です。
関心ありましたら問い合わせください。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～総資産回転率を上げた後の取組み～」
についてお話しします。
お金を増やすスピードを上げるために重視しているＲＯＥ。
ROE：自己資本利益率 （利益/自己資本）は
①売上高利益率（利益/売上）
×
②総資産回転率（売上/総資産）
×
③財務レバレッジ（総資産/自己資本）
に分解でき、①～③をそれぞれ上げていくことでお金が増えるスピードが加速することを今までお伝えしてきました。
そして、特に②総資産回転率を上げる、つまり売却により資産を回転させていくことで、ステージが次々に上がっていくこともお話しさせていただきました。
直近で、5月末に決済を控え、数千万円の現金が出来ますが、これにより更に筋肉質な体質が出来上がります。
今日は、その実例をご紹介します。
物件売却後、それ以外の物件の残債を洗い出してみると
① 96百万円 （A銀行 金利1.275%）
② 78百万円 (B銀行 金利1.0%)
③ 90百万円 (C信金 金利2.0%)
④ 106百万円 （A銀行 金利1.5%）
⑤ 109百万円 （C信金 金利1.9%）
計 5.6億円 加重平均すると、借入金利1.57%です。
ここで、
③～⑤は金利が高いので、今回売却で得られるキャッシュを対象の金融機関に移すから金利を引き下げて欲しいと交渉します。
既に④は金利1.5%⇒0.8%の内諾が出ています。
③⑤はそれぞれ1%にならないか交渉中です。
売却により、物件が減るためにキャッシュフローが350万円ほど減ってしまいますが、この金利交渉により、キャッシュフローが150万円改善します。差し引き、200万円のキャッシュフロー減とはなります。
しかし、各金融機関に数千万円の預金を預けておくと、次の物件を購入する際にも有利に働きますので、1%前後の低金利で融資を引きやすくなります。
一時的に200万円のキャッシュフロー減となりますが、新規物件を1つ取得すれば十分に挽回できます。
売却 ⇒ 既存物件金利交渉 ⇒ 新規物件取得
というサイクルで、古い物件を売却して、都内に新築に近い物件を取得することでリスクを低減させながら資産を拡大していくことが出来ます。
一緒にお金がお金を生むサイクルを作っていきましょう。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 7～」
についてお話しします。
売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解をしました。
1の経費に関しては、過去の記事を参照ください。
今日は「2.売上を最大化させる」の具体例を挙げていきます。
売り上げは、主に家賃収入ですが、それ以外にも
・自販機収入
・保険代理店
・駐車場収入
などで、収入を増やすと良いと思います。
それと家賃を増やすために、一番手っ取り早い方法が、「①空間を区切ったり」「②時間を区切ったり」する方法です。
具体的には、「①空間を区切る」というのは、部屋を区切ってシェアハウスのような貸し出し方を考えるということです。
（寄宿舎の許可を取るためには、追加コストが必要ですが）
部屋を小さく区切れば、㎡当たりの賃料単価が上がります。
その分、入居者を増やさないといけないので、人口減少とは明らかに相反しているため、リスクは伴います。
しっかり賃貸需要がある立地でないと、このやり方は通用しないと思います。
「②時間を区切る」というのは、例えば、「ウィークリーで貸し出す」、「民泊などデイリーで貸し出す」などです。
これも毎月いくらで貸し出すよりは、時間の最小単位を小さく区切っていくことで、一日当たりの賃料単価が上がります。
これは、外国人観光客が今後増えていくので、ニーズとしては増えていくでしょう。
ホテルや旅館と競合しますが、宿泊単価はホテルなどより圧倒的に安くできますし、普通に賃貸で貸すよりは高く貸せますので、
参入者は今後も増えていくでしょう。
実際、私もシェアハウスの運用や、Airbnbなどを実践して高収益を上げることが出来ています。
普通に賃貸だけよりも、こんな工夫で収入を増やすことが出来ますので、もし実践したい方はご相談ください。
皆さん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～②総資産回転率～」
についてお話しします。
私がお金を生み出すために、重視している指標ＲＯＥ (Return on Equity)を紹介しました。
そしてROEが、オペレーションレベルのアクションプランに落とし込み易いように3つに分解できることもお伝えしました。
自己資本利益率 （利益/自己資本） ＝
①売上高利益率（利益/売上）
×
②総資産回転率（売上/総資産）
×
③財務レバレッジ（総資産/自己資本）
この3つをそれぞれの領域で最大化させていくと、各々が掛け算の効果で、お金が増えていくスピードがあがります。
今まで①を中心に話をしてきたので、今回は、②総資産回転率（売上/総資産）についてお話しします。
シンプルに考えると、自分の資産をどれぐらいの頻度で回転（売却）させていくのかということです。
不動産は固定資産なので、流動性が乏しく現金化しづらいことがデメリットの一つです。
私は5～10年ぐらいのスパンでの資産組み換えを考えてますが、時間軸で考えて
どのタイミングで売却しようとしているのか、購入前にしっかり考えておくことをお勧めします。
私の例でいうと、2011年に購入した物件を約6年間保有して、売却見込みです。
つい、先日売買契約をしてきました。
10000万円で購入した物件が、14500万円で売却出来そうです。
手元にお金がいくら残るかというと、約6000万円もの大金が残ります。
ここで購入時と売却時を比較してみます。
価格 ①家賃 利回り ②借入
購入時 10000万円 10,665千円 10.7% 10000万円
売却時 14500万円 11,522千円 7.95% 8000万円
購入したタイミングが良かったことは、もちろんありますが、着目すべきは①家賃と②借入です。
まず①家賃が年間で857千円増えてます。
インターネットを無料にしたり、退去時にリフォームに力を入れたりしながら、
購入時よりも家賃を上げることに成功してます。
売却価格に割り戻すと、①賃料増は、少なくとも+1100万円売却価格を押し上げた効果がありました。（+857千円 / 7.95%）
次に、②借入が6年間経つと、約2000万円も減っていました。
確か、300万円前後の繰り上げ返済もしましたが、金利が3%程度でも、元本は確実に減っていきます。
次回は、この事例を踏まえて、何故、不動産を早く保有した方が良いのか、本質に迫ります。
