2017年 5月 10日

  • 持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法 ~②総資産回転率~

    2017.05.10

    皆さん、こんにちは。
    溝口晴康です。

    今日は
    「持たざる者が不動産で富裕層になれる3つの手法 ~②総資産回転率~」
    についてお話しします。

    私がお金を生み出すために、重視している指標ROE (Return on Equity)を紹介しました。

    そしてROEが、オペレーションレベルのアクションプランに落とし込み易いように3つに分解できることもお伝えしました。

    自己資本利益率 (利益/自己資本) =

    ①売上高利益率(利益/売上)
    ×
    ②総資産回転率(売上/総資産)
    ×
    ③財務レバレッジ(総資産/自己資本)

    この3つをそれぞれの領域で最大化させていくと、各々が掛け算の効果で、お金が増えていくスピードがあがります。

    今まで①を中心に話をしてきたので、今回は、②総資産回転率(売上/総資産)についてお話しします。

    シンプルに考えると、自分の資産をどれぐらいの頻度で回転(売却)させていくのかということです。

    不動産は固定資産なので、流動性が乏しく現金化しづらいことがデメリットの一つです。
    私は5~10年ぐらいのスパンでの資産組み換えを考えてますが、時間軸で考えて
    どのタイミングで売却しようとしているのか、購入前にしっかり考えておくことをお勧めします。

    私の例でいうと、2011年に購入した物件を約6年間保有して、売却見込みです。
    つい、先日売買契約をしてきました。

    10000万円で購入した物件が、14500万円で売却出来そうです。

    手元にお金がいくら残るかというと、約6000万円もの大金が残ります。

    ここで購入時と売却時を比較してみます。

         価格     ①家賃 利回り   ②借入
    購入時 10000万円  10,665千円   10.7%  10000万円
    売却時 14500万円  11,522千円   7.95% 8000万円

    購入したタイミングが良かったことは、もちろんありますが、着目すべきは①家賃と②借入です。

    まず①家賃が年間で857千円増えてます。
    インターネットを無料にしたり、退去時にリフォームに力を入れたりしながら、
    購入時よりも家賃を上げることに成功してます。

    売却価格に割り戻すと、①賃料増は、少なくとも+1100万円売却価格を押し上げた効果がありました。(+857千円 / 7.95%)

    次に、②借入が6年間経つと、約2000万円も減っていました。

    確か、300万円前後の繰り上げ返済もしましたが、金利が3%程度でも、元本は確実に減っていきます。

    次回は、この事例を踏まえて、何故、不動産を早く保有した方が良いのか、本質に迫ります。

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