皆さん、こんにちは。
溝口晴康です。

今日は
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～②総資産回転率～」
についてお話しします。

私がお金を生み出すために、重視している指標ＲＯＥ (Return on Equity)を紹介しました。

そしてROEが、オペレーションレベルのアクションプランに落とし込み易いように3つに分解できることもお伝えしました。

自己資本利益率　（利益/自己資本）　＝

①売上高利益率（利益/売上）
×
②総資産回転率（売上/総資産）
×
③財務レバレッジ（総資産/自己資本）

この3つをそれぞれの領域で最大化させていくと、各々が掛け算の効果で、お金が増えていくスピードがあがります。

今まで①を中心に話をしてきたので、今回は、②総資産回転率（売上/総資産）についてお話しします。

シンプルに考えると、自分の資産をどれぐらいの頻度で回転（売却）させていくのかということです。

不動産は固定資産なので、流動性が乏しく現金化しづらいことがデメリットの一つです。
私は5～10年ぐらいのスパンでの資産組み換えを考えてますが、時間軸で考えて
どのタイミングで売却しようとしているのか、購入前にしっかり考えておくことをお勧めします。

私の例でいうと、2011年に購入した物件を約6年間保有して、売却見込みです。
つい、先日売買契約をしてきました。

10000万円で購入した物件が、14500万円で売却出来そうです。

手元にお金がいくら残るかというと、約6000万円もの大金が残ります。

ここで購入時と売却時を比較してみます。

　　　　　価格　 　　　①家賃 利回り　　　②借入
購入時　10000万円　　10,665千円　　 10.7%　　10000万円
売却時　14500万円　　11,522千円　　 7.95% 8000万円

購入したタイミングが良かったことは、もちろんありますが、着目すべきは①家賃と②借入です。

まず①家賃が年間で857千円増えてます。
インターネットを無料にしたり、退去時にリフォームに力を入れたりしながら、
購入時よりも家賃を上げることに成功してます。

売却価格に割り戻すと、①賃料増は、少なくとも+1100万円売却価格を押し上げた効果がありました。（+857千円 / 7.95%）

次に、②借入が6年間経つと、約2000万円も減っていました。

確か、300万円前後の繰り上げ返済もしましたが、金利が3%程度でも、元本は確実に減っていきます。

次回は、この事例を踏まえて、何故、不動産を早く保有した方が良いのか、本質に迫ります。