みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～①売上高利益率 4～」
についてお話しします。
売上高利益率を最大化させるためには
1.経費を最小化させる
2.売上を最大化させる
3.売上高経費率を最小化させる
という分解をしました。
そして、1.経費を具体的に挙げていくと
a)借入金利の利息
b)固定資産税
c)修繕費
d)光熱費
e)管理会社への管理委託費
f)入居時の仲介業者への広告報酬費用
本日はd)光熱費です。
電気・水道・ガスが主な費用ですが、最近では通信費としてインターネット費用もあります。
私の物件は、入居者はインターネット無料です。
その分、大家がインターネット費用を一括で負担しているわけです。
インターネットの費用は、経費として出て行ってしまいますが、入居率アップのために
必要な経費です。
各エリアで安い業者さんが違いますので、導入したい方はお問合せください。
あとは、共用部の電気代を抑えるためには、一般的には電球をLEDに変えるなどが
あります。
水道の費用は抑えようがありませんが、共用部を自由に使われないようにするために
蛇口のハンドルロックをして、使える人を限定するなどでしょうか。
ガスは、共用部には無いので、大家が負担することはありませんが、私はシェアハウスやAirbnbなどを運用しているので、
ガス代も負担している物件があります。
入居者の費用負担を考えると、プロパンではなく都市ガスが良いです。
特に都心は、ほとんどが都市ガスなので、プロパンガスの物件というだけで嫌がられてしまう場合もあります。
光熱費は、不動産経営をするうえで、そこまで金額のインパクトはありませんが、
毎月発生する費用です。
そのエリアの入居者ニーズをしっかり読み取って、必要なものにはお金を使いながら、満室経営を心掛けましょう。
