皆さん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は
「持たざる者が不動産で富裕層になれる３つの手法 ～財務レバレッジ～」
についてお話しします。
ROE（自己資本利益率 （利益/自己資本））が
①売上高利益率（利益/売上）
×
②総資産回転率（売上/総資産）
×
③財務レバレッジ（総資産/自己資本）
の3つに分解でき、これを最大化していくことが不動産で富裕層になれる最速の方法ですが、
今日はその中で③財務レバレッジについてです。
不動産が他の運用商品と比較した時に、圧倒的に違うのは、銀行の融資を受けることが出来ることです。
株やＦＸと異なり、一つの事業として認められているのです。
これを使わない手はありません。
銀行から融資を受けることで事業のスピードを加速させることが出来ます。
例えば、私が勧めている「都内の土地から1棟アパートを仕込むスキーム」があります。
都内の世田谷・目黒当たりでも6部屋程度ならば、
概ね、土地7000万円、建物3000万円の総額1億円という規模感です。
十分賃貸需要があるエリアですし、住居としても人気があるので売却することも十分できます。
仮に1億円・30年・金利1.2%で融資を受けることが出来たとします。
表面利回りが6%前後だと、自主管理すれば毎年のキャッシュフローは、200万円程度です。
10年間は大きな修繕なく、想定通りのキャッシュフローを得ることが出来ると思います。
そして、何よりも10年間保有したあと、当初1億円あった借入がどうなっているかというと
残債が7000万円まで減ってます。
10年間で3000万円も残債が減っているんです。
仲介手数料等を無視すれば、10年後に土地値の7000万円で売却すれば、
10年間キャッシュフロー総額2000万円を入手できます。
10年後ならば建物の価値も残っていますので、7000万円での売却はあくまで最低ライン、
物価が上がってインフレになれば購入時よりも高く売却出来る可能性もあり、
購入時と同額1億円で売れたとしたら、10年間の家賃収入以外に3000万円もの現金を取得できます。
10年後の売却価格は、読み切れませんが、それでも借入の残債が毎月のように減っていくことは
まぎれもない事実です。
なので、
・財務レバレッジをきかせて（借入をして）不動産を早く始める
・早く借金の残債を減らす
・売却により、返済した元本を現金化する
というサイクルを5年～10年で回していくという手法が、最速で富裕層になる道です。
現在、スターダストプロジェクトと題して、都内に土地から仕込む新築アパートプロジェクトを進行中です。
関心ありましたら問い合わせください。
