不動産で大切なのは出口・売却の戦略です。

・個人で購入する場合は、5年以上保有して売却するもの（譲渡益にかかる税金が約20%になる）

・法人で購入する場合は、5年未満に売却しようとしているもの（税金は、その法人の利益に対して課税されるため、売却単体では評価されない。）

売却までの期間に応じて個人・法人をうまく使い分けると良いと思います。

では、次に物件を複数所有し始めたら、どの物件から売却していけば良いのか。

破綻しやすい人は、利益が出そうで売りやすい物件から売却していきます。手元に現金が残るので安心感があるんでしょうが、これをやってしまうとアウトです。

残った物件だけで、今後、安定的に収益を生んでくれるのか、非常に心配です。

私がどうしようとしているかというと、表現は悪いですが、不動産の物件はトランプのポーカーの手札だと思ってます。

5枚（5物件）で強いカードだけを残していくんです。

弱いカードを捨てて（売却して）、またカードを一枚引く（物件を購入する）。

その繰り返しで十分に勝てるビジネスかと。

では、「弱い」「強い」を何で判断するかというと、その判断基準は、利益ではありません。

私の判断基準は、「賃貸需要」です。

敷金・礼金は、最初の頃は1・1ぐらい取れて当たり前ですが、だんだん賃貸需要が無くなってくると、敷金/礼金ゼロ、ＡＤ積み増し・フリーレントが当たり前のようになってきます。

これは、需要が無い物件に、無理やり営業力を投入して押し売りしているに近いです。健全な競争で生き残っているのではありません。

私の場合、結果的には、この需要が落ちている物件が、中古で購入した物件になっています。

それでもしっかり満室に近い状態を維持していますし、キャッシュフローベースで考えると、私が保有している物件の中で2番目に稼いでいます。

にも関わらず、売却に出している理由は、将来的な賃貸需要減のリスク・いつ起こるか分からない修繕リスクを最小限に抑えるためです。

売却することで、今まで内部留保されていた現金を一気に吐き出せます。

弱いカードを捨てて、強いカードを入手していく。

時間をかけて一つ一つステップアップいくことが成功への近道です。