こんにちは。溝口晴康です。
札幌の地震で被災された方、お見舞い申し上げます。
子供が野球好きで札幌ドームに連れて行こうと計画していた矢先でした。
ここで観光を自粛してしまうと悪循環に陥ってしまうので、子供との札幌ドームツアーは
実施に向けて強く推進していこうと思います。
ところで、私は相変わらず、物件を探してます・・。
私が初めて不動産を購入した2008年にお世話になったのが、スルガ銀行でした。
ダイヤモンドで取材を受けて、本日記事が掲載されました。
当時はどの銀行もまともに相手にしてくれなかったのですが、
スルガ銀行だけはリスクを負って貸してくれました。
スルガ銀行の金利は4.5%と割高なので、私の経営努力で手元にお金を残していくしかありません。
＜経費削減＞
・自主管理
・エレベーター点検費用の削減（相見積もり・頻度減など）
・共用部のLED照明への変更
・定期的な金利交渉で4.5%から3.1%まで下げる。
＜売上増＞
インターネット設備一括導入により、月額3000円家賃を上げる。
（各部屋は従来月額5000円のインターネット費用を払っていたので
入居者も固定費が2000円下がり、win-winとなる。）
不動産投資は、一棟物件を購入すると、上記のような経営努力で収益を改善できます。
一棟物件を購入する＝融資を受けるというハードルが高いので、一般的なサラリーマンは
諦めてしまいがちですが、スルガ銀行は多少のリスクを承知で融資をしてくれたのです。
でも、業者と手を組んだり、創業家に不正な融資をするなどの問題はいただけませんが、
純粋に「たかがサラリーマン」にチャンスを与えてくれるという点では、私は個人的には応援したい企業でした。
何とか復活して欲しいものです。
また、これから不動産投資を始める方は、是非コミュニティ内で勉強してください。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
本日は「スルガ銀行の受け皿となる金融機関」についてお話します。
私は現在、キャッシュリッチな状態で不動産を買う気満々な状態です。
ただし、自己資金は1割に抑えたいという想いがあり、
城南地区に土地から新築アパートを建てようとすると頭金2割+諸経費が必要な状況です。
物件と金融機関（頭金）がうまくマッチしていきません。
という状況で土地からの新築アパートは、単独での購入を控えている状況です。
こちらは、工務店とのジョイントベンチャーという新しいスキームを作りました。
一方、自分の保有物件も増やしたいため、都内築古物件を新規に検討し始めています。
現在、買付を入れて融資を当たっている最中です。
基本的には耐用年数を超えており金融機関は融資を嫌がります。
このような物件でも利回りが高ければスルガ銀行は融資をしてくれました。
耐用年数を気にせずに貸してくれる金融機関といえば
・日本政策金融公庫
・三井住友トラストL&F
・信金系
当たりですかね。
公庫は借入期間が短いため、よほど利回りが高くないとキャッシュフローがマイナスとなって使いづらいです。
なので、地方築古という印象です。
私が購入しようとしている都内築古は、三井住友トラストL&Fに融資打診中です。
家賃収入がメインだと収入が60%とみなされてしまうため、もれなく審査苦戦中です。
それでも
・頭金1割未満の融資
・キャッシュフロープラス
・物件は築古だが、ほぼ土地値
こんな物件ならば、現時点でも買っていこうと思います。
私が検討している物件は、下記オンラインサロンで紹介しています。
皆さん、こんにちは。溝口晴康です。
今日は「不動産投資を始める第一歩。家族の理解」
についてお話します。
私が不動産投資を始ようと考えた当時は、ちょうど結婚したばかりの頃でした。
当時、私は転職も考えていましたが、妻の説得により、転職は断念。
仕事のモチベーションが維持できないため、仕事外でも収入の柱を作りたいと思ってやり始めたのが不動産でした。
妻が不動産投資に賛成したかと言えば、そんなことはありませんでした。
私が取った作戦は、まずは見に行ってみようと誘って一緒に物件を見て回ることでした。
今から思えば、まだ子供がいなかったために、実現できたのだと思います。
（小さい子供ができると一気に自由な時間が減ります。）
どの街にどんなものがあるのかを見回りながら、物件を見てをいくつか繰り返し、
妻なりに「この物件なら少し良いかも」と思える物件に巡り合いました。
これはチャンスとばかりに、畳み込んで物件を購入することができました。
多分、これはまだ30歳前半の若い頃だったので、実現できたのかと思います。
年齢・家族構成によって、説得方法は2パターンかなと思います。
・自分が一方的に決めるのではなく、配偶者にも当事者意識を持ってもらう（子供がいない場合）
・配偶者に当事者意識を持ってもらえない場合は、自分の給与所得・預金に見合った低リスクで始めることを提案し、少しずつ積みあがった実績を配偶者に報告する。（子供がいる場合）
不動産はあくまで手段ですので、買うことが目的にならず、買ったあと何が目的なのかをしっかり家族内で協議しましょう。
不動産仲間づくりは下記のオンラインサロンから
https://lounge.dmm.com/detail/1084/
こんにちは。溝口晴康です。
本日は、世間を騒がせている仮想通貨の資金流出問題についてです。
私は結果的には仮想通貨に入金しなかったのですが、口座を３つ開設していました。
そのうち２社が流出。
このような問題が続くと、顧客離れがどんどん進みそうですね。
結局は信用力で成り立ってますので。
そういう意味では、やはり現物の資産は安心です。
現金、金、不動産・・
現金、金は換金性が高いので、流動性が高いメリットはあります。
一方で不動産はどうでしょう。
不動産はいわずもがな、固定資産ですね。
固定資産は流動化しづらいデメリットがありますが、
ビジネスで考えると、固定資産の大きさは参入障壁になります。
流動化しづらいですが、それを活用してお金を生み出すことができます。
人を雇わずにお金を生み出す仕組みを作ることができる。
ビジネスとしても、そんなに手がかからないため、サラリーマンの副業として最適です。
一番苦労するのは、物件探しと金融機関開拓。
物件探しはこちらのコミュニティーでフォローしています。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
週末はグロービス経営大学院のメンバーで芦ノ湖キャンプに行ってきました。
アスレチックで体を動かしたり、バーベキューをしたり、通常のキャンプも楽しみましたが、
その中でも大切だったのは夜の志TED。
半年前にグロービスに入るときに掲げた志に対して、今がどんな状況なのか。
私を含めて誰一人として、掲げた志どおりに進んでいる人はおらず、悩んでいることを感じました。
実感したのは、それを開放できる仲間がいる大切さです。
その人を突き動かしている動機・原動力が何なのか、
これが分かると人の見方が変わります。
今までは「なぜ、この人はこんなことをしているのだろうか」と思っていた人でも、その人の背景にある環境を知ると応援したくなりますよね。
大切なのは自己開示です。
本能的に人は弱い部分を隠したがるので、それをさらけ出すと応援者は増えます。
そもそも、自分と向き合う時間が少ないため、自己開示が出来ない人もいます。
自分と向き合う時間を増やしましょう。
そして仲間を増やしましょう。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
直近でこんなミスを犯しましたので、皆さんが同じ過ちを犯さないように共有します。
先週金曜日の夕方、懇意にしている仲介業者からこんな電話がかかってきました。
仲介業者「溝口さん、良い物件が出ました！」
私「どんな物件ですか？」
仲介「今まで溝口さんは検討したことが無いかもしれませんが、区分店舗（※）です」
（※）私はこの仲介業者から、ほとんど土地を購入していており、私が保有している物件にも区分はありません。
仲介「下北沢から徒歩1分、7500万円で50 m2程度の区分です。利回りにすると8%ぐらいになりそうです」
私「融資はどんな感じになりますか」
仲介「現金3000万円ぐらいいれないと厳しいと思います」
私「（うーん、さすがに3000万円はいれたくないな・・と心の中でつぶやく）」
私「週末に検討します」
判断を保留してしまいました。
区分は融資が付きづらいですが、この融資のハードルを乗り越えれば、相当のお宝物件です。
普通に転売しても利益が出そうです。
そして、昨日、仲介業者に連絡を入れて、購入を検討したいと伝えると、既に5番手まで入ってしまっていました・・。
買手が複数存在することが優良物件とは限りませんが、自分が売ろうとしたらこんな数日で買手が殺到するような物件なわけです。
確かに転売も狙えそうです。
こんな物件をみすみす手放してしまったのです。
反省点としては、
今まで「区分」を対象に加えておらず、キャッシュフローや融資の組み立てができていなかったこと。
要は準備不足です。
週末にこのエリアなら〇〇信金が使えるかも！と気づいて、そこから組み立てようとしましたが、金融機関は空いていませんので、結局現金買いの人に持っていかれました。
電話をもらった段階で判断して買付を入れていたら、状況は変わっていたと思います。
良い物件は、こんなスピード感で決まっていきますので、皆さんも準備を念入りにしましょう。
私もオンラインサロンでサポートしていきます。
みなさん、こんにちは。
溝口晴康です。
今日は、
「過去はない。未来もない。あるのは永遠に続く今だけだ。」
についてお話します。
この話は、グロービスのあすか会議で田坂広志さんがお話した内容です。
https://globis.jp/article/6618
私は残念ながら、あすか会議には参加できませんでしたが、グロービス内のクラスの仲間と行ったキャンプで共有いただきました。
私は多くの情報を消化しきれるほど、有能ではないので、少なくても質の高い情報を仕入れるように無意識にコントロールしている気がします。
自分一人では取れない情報を質の高い仲間からシェア頂くことは非常に助かります。
「今日という一日しかない。
今日という一日を全力で生きる。」
当然のことですが、それができているかどうか、
YESと答えられる人は少ないと思います。
田坂さんは、一度死に直面しています。
これを乗り越えた人の言う言葉には説得力があります。
果たして、「死」に直面していない私が、ここまでの覚悟を持てるのか、
どこかに甘さが出るのではと思います。
それでも道を開かないといけない。
覚悟を決めなくてはいけない。
失敗・挫折をした理由は自分に問題がある。
その覚悟を決めた時に、今まで目の前にあった壁が崩れ落ちていくような体験はありませんか。
失敗は、その逆境を通じて自分を成長させようとしています。
今日一日を全力で生きましょう。
私は、今日、スタートアップ２チーム目のミーティングが成功するように全力を注ごうと思います。
こんにちは。溝口晴康です。
今日は、「金融機関との付き合い方」についてお話します。
この時期、金融機関も上期決算が近いため、出来るだけ売上を上げたいという想いが働きます。
取引がある金融機関から、ちょこちょこ連絡を受けます。
例えば、投資信託を購入するつもりはないか・・
定期預金を組まないか・・
他行から預け替えお願いできないか・・
こんな依頼を受けた時に、皆さんならばどうしますか。
私はできる限り受けるようにしています。
正直、投資信託なんかは全く興味がないのですが、これで金融機関の担当者の成績に多少なりとも貢献すれば、私が困ったときに助けてもらいやすいかなと思ってます。
このような金融機関担当者の私情を避けるため、3年に1回ぐらいは別支店への異動がありますが、私の取引実績は金融機関に蓄積されていきますし、結局は自分のステークホルダーとどれだけ信頼関係が築けるかだと思います。
ビジネスライクに自分だけが勝つ方法を考えていると、ビジネスは回っていきませんね。
取引相手を勝たせてあげましょう。
いつかはそれが自分に返ってきます。
どのような金融機関がどのような物件への融資を得意としているのか、オンラインサロン懇親会でざっくばらんにご紹介します。
次回の懇親会は10/5(金)です。現時点で10名の参加者を見込んでいます。
