みなさん、こんにちは。

 

溝口です。

 

どんな事業もそうですが、まずは小さくはじめる。

 

そして規模を増やす。

 

そして、ある段階から量から質へ転換しないと、最後は価格競争に巻き込まれて負けてしまいます。

 

私が、ここ2年かけて進めてきたことが、まさに量から質への転換でした。

 

具体的には古い物件を売却して、新築を建てています。

 

しかも新築は建売を買うのではなく、土地を見つけて、そのうえに建物を建ててます。完成までに自分の労働力を多少投下してますので、イメージは普通の建売よりも1割安く仕上がってます。

 

そして、都内の目黒区・世田谷区・杉並区の最寄り駅徒歩5分圏内というのが私の商圏です。

 

このエリアを選んでいるのも、景気の影響を受けにくい人気住宅エリアだからです。（都心のオフィスなどは景気の影響を受けやすく、不況に陥ると空室率があがりますので・）

 

ただ、利回りという見方をすると、たかだか6～7%程度です。

 

借入金利が1%前後なので、イールドギャップは5%前後はキープ出来ているという状況です。

 

正直、あまりキャッシュフローが出ません！

 

それでも自主管理をすれば、手元に物件価格の2～3%ぐらい残るかなという状況です。

 

あとは売却をうまく組み合わせてますので、そこで得た自己資金を物件購入時には惜しげもなくつぎ込んでます。

 

なので、キャッシュフローは出ないですが、売却してしまえば入れた自己資金分ぐらいは戻ってきます。（土地から仕入れてるので建てた瞬間に10%ぐらいの利益は出てますし）

 

しかも、出口を取りやすいように土地建物込で、全て見事に1億円近辺に集中させてます。

ついでに言うと実需にも売却しやすいように旗竿地ではなく、整形地がほとんどです。

 

このような物件のラインナップなので、長いスパンで考えても「持ってよし」、「売却してよし」という物件です。

 

一方で、地方の高利回り物件をフルローンでバンバン購入するやり方もあります。ただ、キャッシュフローが出ていても、キャッシュフローはあくまで将来の利益の先食いでしかないです。

 

今ならば、売却して現金化する選択肢も取れますが、銀行の融資が渋くなると、とたんに売却という選択肢が無くなり保有せざるを得ません。

 

そうすると、必然的に内外装の修繕をしながら保有し続けるしかありません。

 

今のキャッシュは、少なくとも自分で修繕積立金としてある程度蓄えておかなくてはいけませんね。

 

フルローンでバンバン買い進めていても、手元に現金があれば安心ですが、金融機関が融資を絞り始めて、レバレッジが逆回転し始めたら修繕費すら出してもらえなくなりそうで怖いです・・

 

ということで、購入する際に、しっかり出口を考えておきましょう。

その物件、何年後にいくらぐらいで売ろうと思ってますか？？

 

そして、早い段階で量から質への転換が必要です。

 

これから始める人は、既に最初から「質」を求めないと生き残れない時代です。